투 자 이 상

[21년 트렌드] 기준시가 3억미만 - OO북/남도 지역 양도세 중과 제외

VWV.ERIC — Fri, 18 Dec 2020 15:40:34 +0900

안녕하세요.

최근 부동산 흐름이 상당히 빠른 모습입니다.

비규제로 쏠렸던 20년 연말의 모습과 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이는 것으로 한 해를 마무리하게 되었네요.

여전히 지방투자는 매력적입니다. 장기 저금리와 전월세수급불균형문제로 펀더멘탈과 상승가능성은 비할 바 없습니다.
대부분의 도시가 15년이래로 약 5년간 장기 조정국면이었기 때문임.

올 해를 마감으로 조정지역 내 공시지가 1억미만 투자는 아마 관 속으로 들어가지 않을까 생각되네요. 그냥 주택수만 차지하고 있게 되는 계륵으로 전락할 것으로 예측됩니다. 현재는 실수요장인데 실수요의 비선호 상품이기 때문이죠.

다만! 예외로 재건축 사업시행인가 수준까지 도달한 1억미만 주택은 투자매력이 있다고 생각합니다. 받아줄 투자 수요가 있기 때문입니다.

상당히 규제가 광범위해졌으나 여전히 투자할 곳은 많습니다.

주식? 이미 3000pt에 가까워졌고.. 물론 기회는 아직 많다고 생각함.
토지? 환금성이 떨어지고 좋은 곳은 투자금이 많이들고..
금,은? 레버리지가 적고..

결국, 아파트로 회기하게 됩니다.

본론으로 들어가서 21년도는 기준시가 3억이하의 지방 주택이 활황으로 예상됩니다.

예를 들어 공시가 3억이고 현실화율 75%라고하면 시세가 4억이어도 양도세가 중과되지 않습니다.

공시가 로드맵상 9억이하 주택의 경우 :
(23년) 70% (24년) 72.9% (25년) 75.7%
예정되어있습니다.

즉, 24~25년 혹은 그 이전 매도시점으로
현재 시세 2~3억원대 34평 주택 (=공시가 1억 중반대)
갭투자 매수는 충분히 매력적으로 다가옵니다.

사례) 경상북도 OO시

34평 매매시세 2억5천 (=현 공시가 1억6천)
전세시세 2억2천

투자금 : 3천 +@ (복비,취득세)

매도시점 : 공시가 3억 도달 직전

매도예상가 : 약 4억 2천

매도차익 : 1억~1억2천
>> 중과세 미적용, 일반과세

수익률 : 최소 3~400% 수준

☆☆ 지역내 신규분양 대박난(날) 지역 위주로 긍정적 ☆☆

자이, 더샵, 아이파크 등... 최근 몇백대 1 나온단지

아실만한 분은 다 아실 듯

710 대책 이후 무주택/1주택/다주택 심경변화 (2일차)

VWV.ERIC — Sun, 12 Jul 2020 08:36:15 +0900

무주택 : 전월세 or 청약대기자 or ~~하락론자(일부)~~

취득세/종부세/양도세 그냥 줄줄샌다!
하락하길 기도 중
청약 대기중
공급 많네
(물론 생활반경이 아닌 낯선 3기신도시)
급매 나와도 못삼

1주택 : 이사예정자 or 일시적2주택 예정자 or 다주택예정자

2주택 8%의 벽으로 난 이제 끝난건가?
이사도 마음대로 못가는 건가?
일시적 2주택도 8프로인가?
난 평생 1주택으로 살아야하나?

눈치 빠른 분들은 이번 정책으로
딱히 매물 나올것 같지도 않구나(양도세떡상)
취득세 오르기전에 미리 이사갈 집 사두자
다주택 마지막 사다리 끊기겠네ㅠ
지금 계약걸고 잔금 3개월 내 가능하면 종전 3주택까지 1~3% 꿀아닌가?
급매기다리느라 기웃기웃

다주택자 : 고액 납세 예정자

종부세양도세 떡상하네ㅡㅡ 장난??
명의 분산을 통한 종부세 절세 중
딱히 팔 이유는 없지만 세법 개정안 통과되고 고민하자

초우량다주택자 : 연예인 걱정하지 말거라~

☆ 사람은 역시 또 적응하나봅니다
3주택부터 취득세 12%라고하니
종전 4주택 4.6%가 싸다고
4주택까지 맞추시는 분도 계시네요

710 취득세 갭

*지금 사면 아래 갭만큼 벌고 들어가게 되는 게임

2주택 : 5.5~7.7%
(종전)1~3% (변경) 8%
3주택 : 9.9~12.1%
(종전)1~3% (변경) 12%
4주택 : 7%
(종전) 4.6%

호가 조정은 있을 수 있겠으나

결국 드라마틱한 변화는 없을 것

재미로 보는 평택 (고덕,지제) 투자 흐름

VWV.ERIC — Sat, 15 Feb 2020 10:41:45 +0900

지제역세권

SRT떠난 곳:지제더샵시티

SRT가는 중:힐스테이트 지제

고덕신도시 1단계

1호선 떠난 곳:고덕 파라곤, 자연앤자이
1호선 가는 중:고덕 풍경채
1호선 막차 출발:신안 인스빌

고덕신도시 2단계

BRT떠난 곳:호반써밋
BRT가는 중:계룡 리슈빌, 파라곤2차
BRT막차 대기 중:대광 로제비앙, 풍경채2,3차

로켓 발사대 구축 중:주상복합1,2

경기남부권 핵심 일자리 정리

VWV.ERIC — Fri, 7 Feb 2020 21:54:56 +0900

고급 일자리는 많은 인구를 불러 일으키고 부동산 시장에서의 눈으로 보면 곧 수요가 되는 것입니다.

즉, 직주근접을 우선 시하는 사회 분위기가 곧 그 지역의 집값을 결정한다고 보면 되는데요.

오늘은 각 대기업들은 어디에 위치하고 사업장 규모가 어떻게 변할 것인지 알아보겠습니다.

당연히 규모가 커나가는 곳으로 사람은 충원되기 마련이겠죠??

1. 삼성그룹

삼성은 전자와 금융 그리고 나머지로 분화될거같습니다. 과거 소공동이 그룹본사였는데 금융은 강남서초

나머지는 강동 송파 판교 분당으로

핵중핵인 전자는 경기남부로 현재는 수원전자 및 전기 기흥SDI

삼성이 땅보는 눈 하나는 기가 막힙니다.

경기 남부 꽉 잡고 있지요. 없는 도시가 없습니다.

2. 현대차그룹

양재에서 삼성동으로 옮겨올거고 자동차계열의 특성상 본사를 빼고

연구소가 중요한데, 현재 남양연구소가 핵심이죠. 경기도 화성에 위치합니다.

의왕연구소도 규모가 있고 LG 화학과 합작법인, 기아차 광주공장 등 투자를 늘려가고 있습니다.

공장은 울산과 아산, 전주/ 기아차는 소하리, 광주, 화성 공장이 있습니다.

3.SK그룹

소공동에 본사가 있죠.

을지로CBD에 남아있는 두곳의 10대그룹중 하나입니다.

하지만 핵심계열사인 하이닉스는 사실상 본사 및 연구소가 분당 정자동, 이천 소재

케미컬은 사업장인 울산이더 중요하구

그룹역량의 30%쯤되는 텔레콤의 본사라보면

될듯합니다. 향후 텔레콤도 판교쪽 또는 강남권

이동할거라 예상해봅니다.

그러면 쭉정이인 지주만 남고 핵심계열사는

경기남부권에 다있게 되죠

4. LG그룹

여의도본사 와 마곡 통합기술연구소 두 곳이 핵심이구.

전자쪽 사업장인 파주 평택 창원과 화학쪽 사업장중 청주 오창 오송이 핵심입니다.

LG 화학, 이노텍 등 기대되는 사업분야입니다.

5.롯데그룹

유통과 식품이 주력이라

잠실과 마곡연구소가 핵심사업장이 됩니다

신동빈회장이후로 부쩍 케미컬을 키우는데

대전연구소 및 여수공장이 핵심인데

의왕연구소를 수도권남부에 확대 할 가능성이 높다봅니다.

6. 포스코 그룹

본사와 핵심사업장 포항, 인천, 안산, 제2 사업장 광양과 사실상 본사인 삼성동 포스코센터 및 건설계열 본사가 있는 송도가 핵심입니다

7. 한화그룹

그룹본사역활인 소공동사옥과 금융쪽 본사인 여의도사옥으로 보면됩니다.

빼고나면 대전에 방산 계열 핵심사업장이 몰려있습니다.

8.GS 그룹

역삼동 본사와 케미컬쪽은 여수가 핵심입니다
발전계열은 부천, 안산, 서산 등 분포하고 있음.

9.현대중공업 그룹

울산에 본사와 핵심사업장이 있지만

점차 분당통합사옥이 되면 여기가 기술연구소

+그룹본사가 되리라 봅니다

분당잡월드에 35층내외 규모로 분당판교권

최대규모 오피스타운계획중입니다

10.신세계 그룹

유통그룹인 만큼 본사가 중요한데

현재는 소공동입니다. 그리고 핵심계열인

이마트는 성수쪽에 본사기능이 상당합니다

곧 형제간 계열분리 되면

강남권 또는 판교권에 그룹통합본사가

기존본사는 백화점과 호텔 패션쪽으로 봅니다

11. KT

본사가 분당인데, 핵심연구소가 대전유성입니다.

기존 통신사업에서 5G및 부동산으로 사업을

바꾸고있어서 유성연구소를 팔고 수도권에

연구소가 생길걸로 보는데 판교쪽이지 않을까

예상해 봅니다

12. CJ그룹

현재 을지로시대를 접고

곧 마곡이라봐도 무방할 가양동에 통합본사를

광교에 연구소를 이렇게가 핵심입니다

13. 한진그룹

지는해라 그룹이 산산조각나지 않을까예상합니다. 지금의 을지로본사는 기능이 없어질테고

대한항공은 김포공항으로 그외 계열사는 뿔뿔히

흩어지지 않을까 예상합니다.

14. 두산그룹

기존본사인 동대문타운외 제2본사를 분당정자동에 그룹기술연구소는 기흥에 있습니다.

점차더 동대문은 기능이 줄고 경기남부에

더 많이 이관될거라봅니다

순위권외 핵심

1. 네이버

대한민국 검색 및 메일시장을장악한 네이버본사는 분당이구 제2사옥도 판교로 추진중

2.다음카카오

모바일시대 최대수혜자인 이곳의 본사는 판교고. 언젠가 필요할 연구센터도 결국은 판교 분당권예상

3.한미제약

본사는송파이나, 사실상 본사는 연구소라 보면

제약특성상 관리보다는 RnD가 핵심

현재 동탄. 향후 제2연구소도 기존부지옆 동탄.

4.셀트리온

송도에 본사 공장 연구소가 다 집결되있음

송도권 경제에 삼성바이오와함께 쌍두마차로 봄

추세로 보면

기존 을지로,종로의 대기업들은 이미 상당수

빠졌거나 빠질예정입니다.

그러면 연차적으로 2차 3차 협력사이전도

이뤄질겁니다.

정부청사중 남은곳도 용산국방부, 외교부,

청와대정도이고 그마저도 더 줄가능성이

많아서 산하공기과 및 부속기관의 이전

Ex 소방방재청등등 이 계속진행중입니다

반면 강남은 삼성 잠실 및 송파와 강동권으로

재편중입니다. 강남은 벤쳐들은 상당수

빠졌지만 대기업은 남았고 외국계기업의

사무실이 집중되고 있습니다

그런데 과거 강남역 서초에서 역삼이후

삼성 잠실로 중심이 이동중입니다

GBC가 2030년에는 중심역할을 해주겠죠~!!

여의도는 증권거래소가 남아있어어

그나마 금융사들이 있긴한데

추세가 핀테크라 자꾸 줄어들고 있고

가장먼저 CBD(중심업무구역)의 위상을

잃을거라 봅니다

G밸리는 중소기업의 중심지로 남을테지만

혁신기업은 이미 판교권에 다 뺐겨서

그리고 더 낮은지가를 찾아서 광명 시흥으로

확장되면서 기존 중심은 오히려 슬럼화될위

험이 있고 사실상 차이나타운이 된 대림의

악순환이 가까워오고 있습니다

마곡은 서울에서는 드물게 계속성장중인곳인데 언젠가는 동부는삼성동 서부는 마곡으로

재편될거라 볼만큼 서울의 핵이 되지않을까 예상합니다

상암은 미디어타운인데 IOT 5G 모바일시대에

대규모 미디어가 맥을 못추면서 점차 위력을 잃어가서 대세가 되긴힘들어 보입니다.

유투브 아프리카tv 등 퍼스널 브로드캐스팅으로 이미 옮겨갔죠.

한국전체로 봐서판교권이 강남권을 넘어서는 산업의중심이될거라 봅니다. 제2,3뿐 아니구인근 안양 구성남 분당 기흥 광교 동탄 구성까지가 거대한 산업의 네트워크를 형성할거구

IOT 5G 인공지능 자율차 바이오 헬스케어 반도체 신재생에너지및 저장장치등 대한민국을 먹여살릴 모든산업체의 구심점에 판교를 시발로

경기남부권에서 자리매김하면서 경제의 틀자체를 바꾸고있다 봅니다

2025년 1500만 예상인구중 경기남부권이800만 정도라 본다면 지금의 500만대비 300만의

수요가 더 있을거구 이런게 늘 지가 및 주택가격요소에서 중요한 모멤텀이 될겁니다.

요약하자면 앞으로도 여전히 경부라인은 건재하다.

왜냐 대부분 장비산업이고 제조업 중심인 대한민국에서 제조업 망하면 다 같이 망하는거다. 사업장 옮기는 것은 엄청난 자금이 소요된다.

따라서 경부고속, 제2경부고속, 중부내륙선은 꾸준히 우상향 예정이다.

전철은 경부선인 1호선, KTX, SRT 주목해야하고 삼성역 통과하는 GTX-A,C 위주의 투자를 해야만 한다.

당장에 일자리 인구가 경기 남부에 몰려있고 이는 더욱이 가속화 될 것이다.

특히 공공기관 제외한 상장사들은 경기도로 이전한 케이스가 다수라 인구 집중도가 심해질 것이다.

조정 - 비규제 투자 메리트 비교

VWV.ERIC — Wed, 5 Feb 2020 00:06:54 +0900

매수자 현금기준 계산 (실거주 & 투자자-월세)

같은 현금 총액 2.6억원 상당의 자금을 기준으로 산출했을때

--------------------------------------------------------

조정지역 시가 8.0억원 / 비규제지역 시가 6.0억원

9억이하 / 6억이하
고가주택 해당 무

----------------------------------------------------------

조정지역

분양가 6억원 + P2.0 ==>
시가 8.0억원 매입 케이스

필요자금 = 계약금 0.6 + P2.0
= 2.6억원

등기 시 LTV 60% = 5.4억원 대출가능

추가 자금 소요 없음.

총 필요자금 2.6억원

비규제지역

분양가 3.8억원 + P2.22 ==> 시가 6.0억원 매입 케이스
필요자금 = 계약금 0.38 + P2.22 = 2.6억원

등기 시 LTV 70% = 4.2억원 대출가능

계약금 0.38 + 대출금 4.2 > 분양가 3.8

분양가 대비 0.8 억원 추가 자금 확보가능

-> 다른 투자처에 대한 투자 자금 확보

-> 투자 선 순환

총 필요자금 1.8억원 (추가대출 0.8억원 환급의 개념)

총 자금으로 비교 시 비규제 지역이 분양가가 싼 만큼 같은 프리미엄 형성 시

저금리 담보대출을 활용한 투자가 용이하고

비규제 지역은 2년 보유로 비과세 혜택을 받을 수 있어

투자 포트폴리오 구성에 큰 메리트가 있다.

기존 주택 임사 등록과 비규제 지역을 적절하게 구성하는 방법을 찾는 것이 중요하다.

우리 아파트는 왜 안티가 많을까??

VWV.ERIC — Sat, 1 Feb 2020 00:25:46 +0900

요즘 어느 단지나 유행같이 자기 PR이 번지고 있는데요.

한편으로는 수많은 안티들을 만들어내고 (너희보다 우리가 좋다는 식)

그들의 드리블이 엄청나게 심한데요~ ㅎㅎ
안티하는 뻔한 이유들 정리해보자면!!

뭐하러 자기 시간내서 그런 일을 하겠습니까~

사람은 자기 이익을 위해 움직입니다.

뿐만 아니라 사람이란 부러움 시기심을 느끼는 동물입니다.

안티들은 크게 4가지 부류로 간추려집니다.

1. 부동산 업자.
2. 팔고 났더니 오르더라.
3. 사촌이 땅 사면 배 아프다.
4. 예비 매수자.

위 부류 중 제가 느끼기엔 1>>>>>2>=3>>>>>>>>>>>>4 정도로 많고 적음을 비교할 수 있겠습니다.

1. 부동산 업자

안티글들을 많이 보다보면 딱 아래 같은 부류의 글들은 업자가 99%입니다.

망상호가이다.
이 돈주고 여기 왜가냐. 딴데가지.
여기 단점은 뭔데 해결 안된다.
거래되는 거 맞냐.
동네 사람이 받아줄 사람 없다.

그 일대를 누구보다 잘 알고 뭐가 장단점인지 분명하게 아시는 분들이 쓴 글들만 올라오죠.

이런 말들하게되면 투자자들은 불안해지고 자기 선택이 맞는지 계속해서 갈등하게 됩니다.
특히나 자기 기준이 없이 투자하신 분들, 주변 사람이 추천해서 따라 산 분들이 잘 현혹됩니다.

예비 매수자이면 포기했으면 포기했지 뭐가 배알이 꼴려서 망상 호가라는 말을 하겠습니까??
뭐 물론 배알꼴리는 심성 고약한 분들도 있겠죠.. 그건 인성의 문제이고요.

위와 같은 문장을 사용하는 사람은 부동산 업자 밖에 없어요.
어느 부동산가서 앉아 있어보세요. 요즘 상승장이라 예전보다 덜 하지. 시세보다 3천만 높게 불러도 혀를 내두릅니다.

잘 나가는 단지 주위 부동산만 10군데 넘게 취급합니다. 그런데 매물은 잘 안나오고 1달에 고작 해봐야 거래량 20건이죠. 공평하게 나눠먹어도 2건씩인데 이게 안되는 곳은 정말 안되죠.. 1건하면 양쪽으로부터 받는 수수료 400인데 인건비며 사업장 세금이며 월세며 감당될까요??

매물품귀로 요즘 왠만하게 거론이 많이되는 단지들을 낀 부동산 업자들은 많이 배고프시죠.
부동산 업자들은 그래도 자기가 취급하는 단지 1개정도는 가지고 계십니다.

그럼에도 안티짓을 하는 것이지요. 거래를 일으키기 위해서요.
간혹 가다가 자기는 절!대! 그런 짓 안한다고 자기가 들고 있는 물건의 수익이 더 크다란 식으로 가면쓰고 말하시는 분들 계십니다.
근데 그건 팔아야 수익이잖아요?? 그럼 생활비 개념인 사업소득은 0이겠네요.
결국은 다 헛소리이고 굶주린 걸 포장해서 좋은 이미지 유지하려는 셈이죠ㅎㅎ~~

2. 내가 팔았더니 오르더라.

자기 자신이 결정하고 충분한 인사이트 없이 물건을 내놓아서 팔고 났더니 올라서 밤잠 설치는 분들이지요.

마치 떠나보낸 전여친(남친)들의 SNS를 수도 없이 들어갔다 나왔다하면서 애증이기도 하고 분노이기도한 대상이 되버립니다.

역시 어떤 것을 팔 때는 지금보다 더 메리트가 있거나 목적이 있을 때 말고는 자칫 갈아타다가 실패할 가능성이 매우 높다는 것을 또 한 번 느낍니다.

다른 여자(남자)가 더 매력적이여서 갈아탔더니 구관이 명관이더라.. 라는..

3. 사촌이 땅 사면 배 아프다.

역시나 한국인의 종특이랄까 저는 참 이런 부류는 가장 이해하기 어렵습니다.

남이 노력해서 번 것을 인정하기 싫고 자기는 노력할 생각이 없는 부류.

그냥 인정하고 자기 자신이 발전할 생각을 해야되지만 전혀 그렇지 않죠.

너 별 것도 없는데 왜 그렇게 벌었냐는 둥

거기가 뭐가 좋냐는 둥
그저 배 아프고 시샘하는 사람들

저는 이런 분들 상대 안 합니다
그냥 그렇게 살라고 둬요
그래서 아직까진 이 시장이 할만 한거에요.

까막눈들이 많으니까요. 부동산이란 개념을 잘 못 아시는 분들 말입니다.

지금 이 시간에도 까내리기 바쁜사람들입니다.

역시나 주위사람들이 가장 많고요.

이래서 친하면 친할 수록 이런 금전적인 얘기는 점점 삼가게되는 것 같습니다.

4. 예비매수자

가장 안티를 보기 힘든 타입인 것 같습니다.

지극히 제 생각이지만 매수를 하려다가 타이밍을 놓쳐서 높아진 P를 보고 조마조마하게 되고

결국 접근하기 어려워진 시점이 다가오면 그냥 포기하게 되버리는 부류입니다.

그나마 P가 어느정도 횡보하고 있을 때 단 돈 500이라도 깍아보고자 안티짓을 하는 경우도 있고요.

그러나 그리 많다고는 볼 수 없는 케이스인 것 같습니다.

지금까지 안티들 유형을 살펴봤는데요.

안티할 시간에 자기 PR을 더하던지 인사이트를 키우던지 적극적으로 투자시장에 뛰어들던지 하셨으면 좋겠네요.

그저 시간 낭비, 감정 낭비일 뿐입니다.

[철도편]2020 국토교통예산

VWV.ERIC — Tue, 21 Jan 2020 22:19:09 +0900

[스마트시티편]2020 국토교통예산

VWV.ERIC — Tue, 21 Jan 2020 22:18:41 +0900

국토교통예산 중 가장 흥미로운 것은 바로 스마트시티이다.

스마트 시티란 지능형 IOT 센서와 기술을 접목하여 도시 내 일어나는 모든 일들에 대해서 관리 통제하기 쉽게 하겠다는 목적으로 개발 중인 기술이다.

보도자료에 의하면 스마트 시티에 투자하는 자본은 기존 대비 100% 증가하여 1400억원 수준이다.

첫째로 세종, 부산을 시범도시로 진행할 예정이다.

도로에는 기존대비 4배 수준의 지능형 교통체계를 구축하여 실시간 교통대응을 통한 재난재해 대응 속도 향상, 통행 속도 증가를 유발하고자 한다.

이 또한 기존 예산의 100%를 넘는 수준이 투입될 것으로 수주를 받는 기업은 큰 폭으로 매출 증가가 예상된다.

★ 해당 기업 조사 자료는 아래를 참고하길 바랍니다.

[도로편] 2020 국토교통예산

VWV.ERIC — Tue, 21 Jan 2020 22:09:02 +0900

정부 예산 512조원과 국토교통부(장관 김현미)의 ’20년 예산과 기금이 50.1조원으로 확정됐다.

그 중 도로부문 예산안이 10% 증가하여 상당한 투자가 이루어질 것이다.

크게 도로안전 환경개선/ 도로유지보수/ 사고방지/ 산사태방지/ 원격제어 등 실제 안전과 직결되는 부분에 예산이 사용된다.

따라서 해당 사업을 수주 받게되는 기업 (시총 1000억 이하)은 매출액이 큰 폭으로 증가될 전망이다.

예상되는 기업들 리스트를 포트폴리오에 추가한다면 짭잘한 수익원이 될 것으로 보인다.

GTX - B라인 역세권 시세 조사표

VWV.ERIC — Sun, 19 Jan 2020 18:47:17 +0900

★ GTX 시리즈 :

GTX-A 라인 역세권 시세 조사표

https://v-w-v.tistory.com/48

GTX - A 라인 역세권 시세 조사표

12월 10일, 2020년 정부예산이 확정되었는데요, 이중에 철도부문 예산이 6조 9474억원입니다. 국토부는 산업연관효과가 뛰어난 철도산업을 새로운 국가성장동력으로 부상시키겠다는 것이 청사진입니다. 세계 철도..

v-w-v.tistory.com

GTX-C 라인 역세권 시세 조사표

https://v-w-v.tistory.com/76

GTX - C라인 역세권 시세 조사표

12월 10일, 2020년 정부예산이 확정되었는데요, 이중에 철도부문 예산이 6조 9474억원입니다. 국토부는 산업연관효과가 뛰어난 철도산업을 새로운 국가성장동력으로 부상시키겠다는 것이 청사진입니다. 세계 철..

v-w-v.tistory.com

12월 10일, 2020년 정부예산이 확정되었는데요,
이중에 철도부문 예산이 6조 9474억원입니다.

국토부는 산업연관효과가 뛰어난 철도산업을 새로운 국가성장동력으로 부상시키겠다는 것이 청사진입니다.

경기부양을 위한 SOC 사업에 대한 의지를 보여주고 있으며 그 일환으로 조기착공에 대한 기재부의 공식 발표도 있었습니다.

GTX A, B, C 노선 중 B라인은 사업속도가 아직 많이 남았으며 이제 예타 통과 후 다음 단계를 기다리고 있습니다.

개인적인 생각으로 2022년 말 착공으로 계획하고 있고 정부의 사업속도에 박차를 가할 것이라는 의지가 있기 때문에 좀 더 빠르게 진행될 가능성이 높습니다.

현재까지 진행상황을 보면

19.8.21 B노선 예비 타당성 조사 통과

이 후 진행될 순서에 대한 중요도를 표시해봤습니다.

★★★ 20.10 or 11 기본계획수립 완료

★★★★★ 21.12 GTX -B 최종 노선 승인 및 고시

★ 22.1~7 기본설계 및 실시설계 (6개월간)

★ 22.9 사업자 선정

★★★ 22.11~12 고시공고 및 착공

운영계획, 시운전 등 여러가지 제반사항들을 갖추려면 대략 2028년정도에 실제로 이용가능하지 않을까 예측합니다.

올 해 발표한 예타 통과로 현재 GTX-B 라인의 역세권 집값은 한 번 점프를 했습니다.

점프 후 마땅히 진행되는 절차가 21년까지는 없습니다.

다시 말해, 투자 시기는 착공 전 조정받는 물건이나 급매를 잡으라 말씀드리고 싶습니다.

수도권 수혜 아파트 기준 ( GTX 역사로부터 1정거장 이내)

부동산 투자는 기본이 5~10년 뒤를 바라보고 한다는 점에서 GTX 역세권의 시세표를 작성하고

이 후 완공된 후의 수익률을 비교해보고자 합니다.

작성 기준은 현시점 실거래가와 호가를 기준으로 작성했으니 오해없으시길 바랍니다.

1. 인천 송도역

현재 송도는 기존 신축의 호가가 날이 갈 수록 상승하고 있으며 활발한 분양을 하고 있고 관심도 또한 많이 쏠려있는 모습니다.

아직도 호재가 많은 빈 땅 일명 도화지들이 많다. -> 6,8공구

GTX-B 송도역은 송도센트럴파크 앞에 생기면서 인천대 입구역과 더블역세권을 이룬다.

이랜드몰/ 롯데몰 송도점도 예정되어 있어 직장이 근처라면 대체불가한 입지가 될 것 같다.

투자로써의 진입시기는 판단이 필요할 것 같다.

더샾퍼스트파크 실가 8.5 / 호가 9.0~ 송도SK뷰센트럴(주복) 실가 8.0 ~

2. 인천시청역

인천 1,2 호선 , GTX-B 트리플 역세권 예정지이다.

인천시청 근방에서 이를 대체할만한 곳이 없는 듯하다.

분양가도 최근 분양했던 주안힐스테이트 대비 비교해보면 거의 1억 가까이 싸게 책정되었다.

브랜드 신축/초중인접/대학병원인접/시청 교육청 인접/ 주변 공급 없음/높은전세가율

현재 프리미엄 1.5~ 형성되고 있다. 지난 19년도 9월만해도 6~8천에 거래되고 있었는데 급격한 상승이 일어났다.

향 후 귀추가 주목된다.

최소 84A 고층 기준 7.0 까지는 계속해서 상승하지 않을까 싶다. (구축의 떠블)

인천구월지웰시티푸르지오(주) 실가 5.3 ~ / 호가 6.2 ~

3. 인천 부평역

1호선, 인천 1 호선 , GTX-B 트리플 역세권 예정지이다.

대규모 상권이 형성되어 있어 이점이 있다.

그 밖의 호재는 부평남부체육센터 22년 준공예정/ 영유아보육종합지원센터 타당성 조사 완료가 있다.

조용한 주거를 선호한다면 백운 재개발지구 또는 부개역세권 근처를 추천한다.

: 모두 1호선 역세권에 부평역과 1개 정거장 거리이다. 충분히 호재를 공유할 수 있는 위치.

화성파크드림 실가 4.8 ~ / 호가 5.5 ~

4. 부천종합운동장역

부천에 유일한 GTX-B 역세권이다.

현재 주변은 산과 공장지대로 둘러 쌓여있고 앞으로 개발가능성은 뛰어나다.

하지만 뚜렷한 개발 계획이 없어서 인지 아직은 관심을 받지 못하는 듯 보인다.

여월휴먼시아 실가 6.6억 ~ / 호가 6.8억 ~

5. 신도림역

신도림역은 현재진행형이라고 할 수 있다.

2호선 역세권 하나만으로도 입지는 증명되었다고 해도 과언이아니다.

1호선, 2호선, GTX-B 트리플 역세권이 될 예정이다.

신도림 e-편한세상 4차 실가 13.5억 ~

북측으로 재건축 이슈가 있는

남성 맨션 59 기준 6.1억~

6. 영등포역

영등포 및 신길역 주위 정비와 함께 진행되고 있는 대변혁의 중심지이다.

1호선, KTX 고속철에 GTX, 신안산선이 예정되어있다.

영등포 아트자이 12억 ~

문래자이 12억 ~

영등포 아크로 14억~

7. 여의도역

여의도는 정말 말이 필요없는 것 같다.

재건축이 되는 그날을 상상하면 무궁무진한 곳이라고 보여진다.

여의도 미성, 광장아파트 16.5억 ~

8. 용산역

서울은 알면 알수록 투자처가 너무 많은 것 같다. 돈만 있다면..,,,,

굳이 설명할 필요성을 못 느낀다.

용산푸르지오써밋 22억 ~

용산센트럴파크효성헤링턴 23억 ~

용산시티파크 19.5억 ~

9. 서울역

동편은 업무시설 위주라 마땅히 리딩 단지는 없고

서편으로 서울 센트럴자이가 신축 리딩하고 있다.

초중고 모두 품고 있고 1호선,4호선,경의중앙, 2호선, 5호선, KTX, GTX 수많은 열차 이용에 무리가 없는 위치이다.

서울센트럴자이 15억 ~

10. 청량리역

주위 정비와 함께 진행되고 있는 청량리역은 현재 진행형이라고 할 수 있다.

강북의 대표 슬럼가였던 곳이 수도권광역급행철도(GTX)를 포함해 지하철 5개노선과 KTX 강릉선이 지나는 교통의 요충지로 재탄생하고 있습니다.

청량리동과 회기동 등 홍릉 일대는 앞으로 바이오산업단지로 거듭나게 된다

정부는 지난 해 10월 청량리역 일대를 바이오(생명공학)클러스터로 개발하기 위해 도시재생 뉴딜 사업지로 선정했다.

총 예산은 4800억원 편성되었고 GTX 완공시기와 맞물리게 될 예정이다.

안티가 많던 곳으로 엄청 성공한 케이스가 아닐까 한다.

롯데캐슬 기준 분양가 10억 수준 / 프리미엄포함 17억원 수준

11. 망우역

남측으로 상봉 재정비촉진 지구가 있지만 대부분은 해제되었고 7,9구역이 남았다.

홈플 코스트코 이마트 등 상권은 발달되어 있고 경의중앙선이 있고 7호선과도 가까워 교통도 좋은 편이다.

망우프레이엠코 실가 8.3억 ~ /호가 9.0억 ~

12. 별내역

별내는 8호선 연장, GTX- B, 경의중앙선, 고속도로 IC가 인근에 있어 교통으로는 사통발달이다.

아직 역사 근처로 완성된 도시는 아니지만 주거환경으로써 좋은 편이다.

역사 근처로는 최근 분양했던 생활숙박시설이 위치하고 있고 취득세 등 비싼편이라 현재 프리미엄은 거의 없는 편이다.

(~1000 미만)

역사와 떨어진 곳은 2010년대 초반에 분양했던 단지들이고 대부분 대형평수로 구성되어있다.

84기준 5.8억 ~ / 107기준 6.6억 ~ 정도의 시세가 형성되어있다.

가장 최근 입주한 효성해링턴의 경우 역과의 거리는 멀지만 84기준 6.3억 ~ 이다.

13. 평내호평역

평내호평역 남측으로 진주아파트 재건축 예정이다.

서희스타힐즈로 분양하려했으나 아직 내부 문제가 있는 듯하여 분양일정이 밀리고 있는 상황이다.

GTX 수혜를 받고 있고 조정지역해제가 되긴했으나 그리 큰 상승은 없는 상황이다.

오네뜨센트럴, 대명루첸리버파크 기준 4.5억~ 수준의 시세 형성

14. 마석역

종점역인 마석은 거의 인프라가 전무하다.

그저 기지창 역할을 하고자 하는 듯 보인다.

국민참여예산사업 집중 제안 실시

VWV.ERIC — Sun, 19 Jan 2020 15:53:05 +0900

2020. 1. 14 기획재정부 보도자료에 의하면

국민의 요구에 맞춘 예산 편성을 통해 사업을 실시하여

국민들의 불편사항을 해소하고 정부 사업의 효율적 추진하고자 하는 목적입니다.

2.28일 까지 접수를 받고 있으며

예비타당성 조사 대상이 아닌 사업을 제안해야합니다.

또한 단순 자기 지역의 이익을 위한 사업이 아니라 국민들이 공감할 수 있는 사업을 제안해주면 검토하겠다는 내용이네요.

일단 상당히 긍정적으로 보입니다. 열린 정책이라고 할 수 있죠.

내년 사업에 몇 개나 반영될지 지켜보시면 될 것같습니다.

저는 1호선 지상철 어린이/노약자 보호 진입 금지 터널 건설이라는 아이디어를 제안했습니다.

많은 분들의 공감을 얻었으면 좋겠네요.

https://www.mybudget.go.kr/howsItPrcsng/bsnsPropseSttusDetail?rcept_year=2020&bsnsPropseIndx=3337&searchOrder=ALL&searchState2=&debate_no=&searchVal=&searchSDate=2020&in_year=&searchCate=&searchDel=&searchType=&listSize=10&searchKind2=1&searchState=&bmt_idx=1&page=1&pd_se=&searchEDate=&branch=&searchKind=&searchCateSub=

국민참여예산

x [참여인원] 999,999명 [좋아요] 99,999명 [별로에요] 99,999명

www.mybudget.go.kr

민자사업 촉진 정책발표 ( 철도,도로 착공속도 빨라진다~~!!!)

VWV.ERIC — Wed, 15 Jan 2020 23:27:18 +0900

2020년 경자년 들어서고나서

정부와 국토교통부는 막대한 규모의 재정을 SOC 사업에 투자하기로 했다.

경기 부양을 위해서이다.

하지만 단순 정부 예산만으로는 한계가 있고 적자 재정이 심화되는 현재

정부는 새로운 전략으로 민자사업 촉진 정책을 발표하게 된다.

정부 4년차이자 곧 있을 4 15 총선을 의식하는 듯이 보인다.

하지만 이럴 때일수록 누군가는 큰 돈을 벌게되는 기회가 생긴다.

1/14 화요일 경제부2차관이 발표한 보도자료에 의하면 기존 민자사업은 사업속도를 올리고

적격성조사를 시행하고 있는 사업들에 대해서는 완료가 되는 시점에 바로 착공에 들어가는 것이다.

보도자료를 함께 보겠습니다.

추진 중인 사업 -> 돈의 흐름이 보인다.

★★★큰 돈이 움직이는 사업들 : GTX -C, 위신선, 오산~용인고속도로, 서창~김포고속도로

★★★돈이 가는 곳에 기회가 있다.

GTX - C

가장 파워풀한 노선으로 생각된다. 강남을 직통하는 노선~!

이미 한번의 포스팅을 했었다. 지금도 늦지 않았다는 생각이 든다.

자금이 부족하다면 GTX 역사로부터 멀지 않은 아파트를 매수할 것을 추천한다.

https://v-w-v.tistory.com/76

GTX - C라인 역세권 시세 조사표

v-w-v.tistory.com

위례신사선

위신선은 서울을 관통하고 있고 사실상 모든 역사 주변이 이미 비싸다.

또한 1216 대책으로 현금 없이는 이 노선에 투자할 수 있는 곳은 한군데도 없다고 본다.

위신선 연장 이슈가 있지만 현재까지는 확정되지 않았고 투자를 하기에는 기약없는 선진입일 수도 있다.

뿐만아니라 규제지역이 대부분이라 실거주가 목적이라면 선진입은 아주 좋은 전략이라고 볼 수 있다.

경기 광주가 연장이슈와 비규제지역으로 효과를 볼 것으로 예상된다.

오산~용인 고속도로

도로를 따라 돈이 따라간다. 불변의 법칙이다.

오산~용인 고속도로가 뚫리는 순가 강남으로 바로 직결이다.

그만큼 파워풀한 노선이다.

★★팔달 IC 수혜 : 팔달 재개발 구역 ( 팔달6, 팔달8, 팔달10, 권선6 )

https://v-w-v.tistory.com/54

팔달 6구역 당첨자 발표 및 초기 프리미엄 (초피 정보)

청약은 무슨 피주고 사의 줄임 말로 청무피사가 나올정도로 청약 시장의 분위기는 후끈합니다. 당첨되기는 날이가면 날이 갈수록 어려워만집니다. 하늘에 별따기지요. 당첨자 점수는 아래 표와 같습니다. 최저점..

v-w-v.tistory.com

세류 IC 수혜 : 세류 미영아파트, 수원아이파크시티 7단지

★★안녕 IC, 서동탄 IC 수혜 : 병점 아이파크캐슬

https://v-w-v.tistory.com/8

[분석] 병점역 아이파크캐슬 1호선/대단지/초품아/gtx-a,c

작년 서울의 온기가 이제야 도달한 듯 수원, 동탄2 일대가 다시 한 번 뜨거워지기 시작하고 있다. 특히나 1호선 역세권을 중심으로 과열되고 있는 모습인데 화서역 파크푸르지오, 수원역 고등푸르지오자이, 병점..

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김포~서창 고속도로

해당 노선은 장수~서창 도로 제외하고 완공되어있다.

미래 호재적인 측면에서 볼때는 서남부권 접근성이 상당히 좋아진다.

주목할 지역 : 김포 풍무 / 인천 계양

★★★★★신규 민자사업 -> 적격성 조사 중인 사업에 대한 조사 필요.

생각보다 추진 속도가 상당히 빠를 것으로 예상.

선진입 필요.

2020 국토교통 예산안 역대급 512조원, 어디쓰일까??

VWV.ERIC — Wed, 15 Jan 2020 21:30:56 +0900

정부 예산 512조원과 국토교통부(장관 김현미)의 ’20년 예산과 기금이 50.1조원으로 확정됐다.

이 많은 예산이 어디에 쓰일까???!!!!!!

천천히 분야별로 알아보겠다.

보도자료 기반으로 작성하므로 돈의 흐름은 가장 정확하게 파악이 가능하다.

혹시라도 제 글을 읽으시는 분 중 어떠한 아이디어가 있다면 꼭 공유를 부탁드리고 싶네요.

핵심 5가지 키워드는 아래와 같다.

도로, 철도, 스마트시티, 자율차&드론, 도시재생

상당히 많은 양이 포함되어 있어 키워드 별 포스팅을 실시했습니다.

아래 글을 참고해주세요!~! : )

1) 도로편

2) 철도편

3) 스마트시티편

4) 자율차&드론편

5) 도시재생편

광역교통 2030 첫 사업으로 신분당선 광교_호매실 예타 통과

VWV.ERIC — Wed, 15 Jan 2020 19:41:05 +0900

경기 서남부권 주민들의 숙원사업인 신분당선 광교∼호매실 노선이 예비타당성조사를 통과*하여 사업 추진이 확정되었다.

* 경제성분석/종합평가 결과 : B/C 0.83 / AHP 0.518

‘03년 신분당선 정자∼수원 사업이 예비타당성조사를 통과하였으나 정자∼광교 구간만 우선 추진되고, 남은 구간인 광교∼호매실은 경제성 부족 등을 이유로 사업 추진이 계속 지연되어 왔다.

그간 국토교통부(장관 김현미)는 이 사업이 광교와 호매실 지구 택지개발 사업 광역교통개선대책에 반영되었고, 분담금 4,993억원이 이미 확보된 사업인 점 등을 고려하여 추진 방안을 지속적으로 마련해 왔다.

재기획 용역(‘17.11. ~ ’18.12.)을 통해 사업성을 개선하였고, 재정 당국과 지속적인 협의를 통해 분담금이 확보된 사업은 정책성 평가시 별도로 고려할 수 있도록 예비타당성조사 제도 개선도 이끌어 냈다. 국토교통부는 주민들이 오랫동안 기다려온 사업인 만큼 기본계획 수립 등 후속 절차에 바로 착수하고 사업 기간을 최대한 단축하여 나갈 계획이다.

설계 등 후속절차가 차질 없이 추진되는 경우 이르면 ’23년 중 공사에 착수할 수 있을 것으로 예상된다.

신분당선 광교∼호매실 노선은 운영 중인 강남∼광교 노선과 광교중앙역에서 직결되며, 호매실에서 강남까지 47분이 소요된다.

현재 출퇴근시의 버스 이용시간 100분보다 약 50분이 단축되어 보다 “여유로운 아침, 저녁이 있는 삶”이 가능할 것으로 기대된다.

또한, 서울 도심의 접근성 높아져 교통여건이 열악했던 수도권 서남부 지역 주민들의 생활영향권이 광교, 정자, 강남 등으로 확대되어 “삶의 질” 향상에도 기여할 것으로 예상된다.

국토교통부 황성규 철도국장은 “오랫동안 지연되어 왔던 광교~호매실 사업이 ‘광역교통 2030’ 발표 이후 처음으로 추진이 확정되었다. 다른 ‘광역교통 2030’ 사업들도 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대한다.”면서

“기본계획 수립 등 관련 후속절차를 조속히 추진하여 사업이 차질없이 추진될 수 있도록 최선을 다 하겠다”고 밝혔다.

재개발 / 재건축 매수 Tip~!!

VWV.ERIC — Tue, 14 Jan 2020 21:17:12 +0900

재개발/재건축 입주권 구매시

### 고려사항

1. 총 세대수와 조합원수 비교
: 조합원 50%로 이하 권고

2. 용적률 260%로 이상권고

3. 세대수 600세대 이상 마지노선

4. 상권이 살아있는곳 회피

5. 재건축.재개발 에 따른 차이 확인

6. 매입시 입주권 승계여부 조합에 꼭 확인

: 부동산 통해서 거래하길 권함

7. 현 진행단계 꼭 확인
왠만하면 시공사 선정이후 진입 권고

8. 종교시설. 어린이집등이 다수 있는곳은 회피

9. 너무 작은 주택들이 많은 곳은 회피

(감정가 적어서 노인들이 추가부담금 때문에 재건축.재개발 거부감큼)

## 수익율 극대화 방법

1. 감정가 전이라면 공시지가 확인해서 예상감정가 검토 필요

2. 주위 재건축.재개발 다수 지역 권고(동반 상승 및 동네 재건축 분위기 상승)

3. 소규모 감정가 어느 정도 있는곳 권유

(감정가가 일부가 낮은 곳이 있어야지 조합원 손바뀜으로 입주권p상승)

4. 역세권.초품아 있다면 적극추천

5. 사업시행인가 통과전 매수 시 수익률 좋음

시간적 여유가 없거나 리스크를 줄이고 싶다면 관리처분인가 후 매수 권유

6. 조합원수의 3배정도의 일반분양수가 있으면 적극추천

7. 대규모 단지 형성이 되는 곳. 재개발 지구가 큰 곳.

3구역 이상인 곳.

화성 동탄2 C16 주상복합 사업계획 승인

VWV.ERIC — Tue, 14 Jan 2020 20:26:22 +0900

당첨만 되면 최소 3억 먹을 자리!!!!!!

○ 위 치： 화성시 동탄2택지개발지구 C16블록

○ 대지면적： 34,553.1000㎡

○ 연 면 적： 135,746.7363㎡

○ 규 모： 공동주택(아파트) 9개동 및 부대․복리시설,업무시설(오피스텔) 2개동, 판매시설 (지하2층~지상16층)

○ 세 대 수： 428세대

○ 공사기간(예정)： 2020.03.01. ~ 2022.08.31. (30개월)

○ 사업계획승인일： 2019.11.12.

무주택/1주택/2주택/다주택 상황별 고민들

VWV.ERIC — Tue, 14 Jan 2020 20:23:22 +0900

1. 무주택자

일단 집을 못사람들 - 박탈감, 자괴감, 우울함, 근로의욕저하, 현타 그 자체

(연봉이 5천인데 집값은 1년사이에 연봉의 따블 이상 오름)

'청약만이 희망이다' 하고 자신의 운에 기댄다.

2.집을 최근 1~2년 사이 급등기간에 대출 풀로 땡겨 산 사람들

-행여 떨어질까 초조함, 상투잡은게 아닐까하는 불안함,

하루종일일은 안하고 부동산 싸이트, 카페, 어플로 집값 시세만 들여다보는 집중력 상실.

투자자들을 도와서 가치찾기 운동 중.

호재 정리글 오만상 뿌리고 다님.

3.집을 최근 1~2년 사이에 판사람

- 더 먹지 못하고 팔았다는 아쉬움, 상실감, 팔고 난 뒤 집값이 더 오른 걸 보면서 짜증남.

안티글 작렬. 무조건 까고 본다.

마치 이별한 전 여친의 프로필 사진을 들춰보며 분노의 경지에 오름.

4. 최근 분양 당첨자

- 사이버 머니이지만 먹을 게 많아지니 기분은 좋음.

2주택으로 늘리고 싶지만 엄두가 나지 않음.

비과세 혜택을 받을 전략을 세우지만 대출을 갚느라 허덕이기에 확장하기 쉽지 않음.

5. 안팔고 집을 여러채 보유한 다주택자

- 또 무슨 정책이 나올까 불안불안함, 집값 올랐다쳐도 미실현이익에 세금이 부과되니 화가남, 언제 이익실현할까 고민,

세금절세방안이랑 정책나올때마다 구멍찾느라 부동산까페에 물어보느라 일에 집중못함.

6. 장기간 1주택 지방거주자

- 서울만 오르고 지방은 안올라서 상대적 박탈감, 시샘남,

이제 자기와 자식들은 영원히 서울에 살수 없게 될 것 같은 불안감

오히려 떨어진 곳도 있으니 투자에 대한 생각이 없어짐.

그냥 눌러산다. 포기하게 된다.

7. 장기간 1주택 서울거주자(비강남)

- 처음엔 집값 올라 기분이 좋았음.

그러다가 지역가입자는 건강보험료랑 보유세만 증가되는걸 알고 짜증남.

게다가 다른곳도 같이 다 올라서 자기꺼 팔아서 어디 갈 곳도 없음을 알고 화가남.

자식들 결혼시키려니 20평대 집값도 버거워서 황당함.

아파트는 낡아가고 땅값만 남은 것 같은 느낌.

8. 장기간 1주택 강남 거주자

- 짒값 올라봐야 팔고 어디갈까.. 팔고 세금내고나면 다시는 강남 못들어온다는 불안감.

보유세 대폭 증가로 화가남.

게다가 자신들이 적폐취급당하니 분노가 치밀러오름.

이젠 대출도 안나오니 옆 단지로도 못 간다.

게다가 올해 종부세가 얼마나 더 오를까하는 불안함.

결론- 집값은 안정된 상태로 물가대비 천천히 우상향되는 것이 가장 바람직함.

정부와 국민들도 집값이 안정되야 근로의욕도 생기고 행복할 수 있음.

지금은 유주택자나 무주택자나 온 국민이 공황상태임.

GTX - C라인 역세권 시세 조사표

VWV.ERIC — Sat, 11 Jan 2020 10:53:06 +0900

★ GTX 시리즈 :

GTX-A 라인 역세권 시세 조사표

https://v-w-v.tistory.com/48

GTX - A 라인 역세권 시세 조사표

v-w-v.tistory.com

GTX-B 라인 역세권 시세 조사표

https://v-w-v.tistory.com/85

GTX - B라인 역세권 시세 조사표

★ GTX 시리즈 : GTX-A 라인 역세권 시세 조사표 https://v-w-v.tistory.com/48 GTX - A 라인 역세권 시세 조사표 12월 10일, 2020년 정부예산이 확정되었는데요, 이중에 철도부문 예산이 6조 9474억원입니다. 국..

v-w-v.tistory.com

12월 10일, 2020년 정부예산이 확정되었는데요,
이중에 철도부문 예산이 6조 9474억원입니다.

국토부는 산업연관효과가 뛰어난 철도산업을 새로운 국가성장동력으로 부상시키겠다는 것이 청사진입니다.

세계 철도시장 규모는 2018년 기준으로 232조원이었으며 연 2.6%의 지속적인 성장세가 유지돼 2021년에는 278조원 규모로 확대될 것으로 예측되고 있는데요,

특히 정부는 철도차량산업은 2만여 개의 부품으로 구성된 거대장치·시스템산업으로서 완성차 업체를 중심으로 주요장치와 그에 필요한 단위부품을 제작하는 수많은 중소기업으로 구성돼 있어 강소기업 육성의 중요성을 인식하고 이에 대한 지원과 발전방향을 모색해갈 것으로 보입니다.

GTX A, B, C 노선 중 A라인 다음으로 가장 빨리 진행되고 있는 C 노선에 대한 내 년 예산 편성 내용을 보면 아래와 같이 배정 되어있습니다.

* 양주 ~ 삼성 ~ 수원광역급행철도(GTX C선) 10억

현재는 기본계획수립 절차를 밟고 있습니다. 기본계획수립 절차는 15개월 가량 걸립니다.

개인적인 생각으로 2021년 말 착공으로 계획하고 있기 때문에 좀 더 빠르게 진행될 가능성이 높습니다.

현재까지 진행상황을 보면

19.4.29 C노선 타당성 조사 및 기본계획수립 용역 공고

19.5.28 입찰 마감

19.7.중순 사업자 선정 및 용역 착수

이 후 진행될 순서에 대한 중요도를 표시해봤습니다.

★★★ 20.10 or 11 기본계획수립 완료

★★★★★ 20.12 GTX -C 최종 노선 승인 및 고시

★ 21.1~7 기본설계 및 실시설계 (6개월간)

★ 21.9 사업자 선정

★★★ 21.11~12 고시공고 및 착공

운영계획, 시운전 등 여러가지 제반사항들을 갖추려면 대략 2026년정도에 실제로 이용가능하지 않을까 예측합니다.

올해 말 기본계획수립이 완료되고 GTX 최종 노선 승인이 고시되면 집값이 한번 더 점프하는 현상을 볼 수 있을 것 같습니다.

수도권 수혜 아파트 기준 ( GTX 역사로부터 1정거장 이내)

부동산 투자는 기본이 5~10년 뒤를 바라보고 한다는 점에서 GTX 역세권의 시세표를 작성하고

이 후 완공된 후의 수익률을 비교해보고자 합니다.

작성 기준은 현시점 실거래가와 호가를 기준으로 작성했으니 오해없으시길 바랍니다.

1. 양주 덕정역

현재 양주 옥정 신도시가 활발한 분양을 하고 있고 관심도 또한 많이 쏠려있는 모습니다.

7호선 연장에 주목하는 듯하다.

덕정역은 더블역세권 (1호선과 GTX-C노선)으로 향 후 가치가 높을 듯하다.

덕정역 서측으로 회천 택지지구 개발이 이제 막 시작되고 있는 모습이다.

LH에서는 공급용지 분양을 시작했고 올해 첫 분양이 시행될 수 있을 듯 싶다.

양주는 현재 미분양 관리지역으로 선정되어 있어 투자자에게는 좋은 기회가 될 수도 있다고 생각한다.

2. 의정부역

의정부 센트럴자이는 의정부 대장으로 이를 대체할만한 곳이 없는 듯하다.

분양가도 84A 30층 이상 기준 5.2억 책정되었고

현재 전매제한 시기이지만 프리미엄 1억 얘기가 계속해서 나오고 있다.

의정부에서 대체할 수 없는 곳이란 점에서 향 후 귀추가 주목된다.

최소 84A 기준 8.중반까지는 계속해서 상승하지 않을까 싶다.

3. 창동역

창동 역세권 개발사업의 수혜이자 GTX - C 수혜 지역이다.

우측 상단의 모든시설을 공유하게 될 동아청솔아파트는

현재 실거래가 7.8 호가 8.2 수준이며 주위 수혜단지들도 몇몇 보인다.

정부 정책이 바뀌면 꽤나 수혜 받지 않을까 싶단 생각이 든다.

4. 광운대역

1호선 경춘선 GTX-C 트리플 노선이 될 광운대역이다.

광운대 역사를 기점으로 동편에 위치한 월계 삼호아파트가 재건축 수혜를 입고 치고나가는 모습이다.

이곳은 대형평수가 없어 20평대의 실거래가 4.5억 호가 5.5 수준으로 형성되어있다.

역사 출입구가 현재는 서측으로만 있어 그 점이 매우 아쉽다.

5. 청량리역

주위 정비와 함께 진행되고 있는 청량리역은 현재 진행형이라고 할 수 있다.

강북의 대표 슬럼가였던 곳이 수도권광역급행철도(GTX)를 포함해 지하철 5개노선과 KTX 강릉선이 지나는 교통의 요충지로 재탄생하고 있습니다.

청량리동과 회기동 등 홍릉 일대는 앞으로 바이오산업단지로 거듭나게 된다

정부는 지난 해 10월 청량리역 일대를 바이오(생명공학)클러스터로 개발하기 위해 도시재생 뉴딜 사업지로 선정했다.

총 예산은 4800억원 편성되었고 GTX 완공시기와 맞물리게 될 예정이다.

안티가 많던 곳으로 엄청 성공한 케이스가 아닐까 한다.

롯데캐슬 기준 분양가 10억 수준 / 프리미엄포함 17억원 수준

6. 과천역

과천은 정말 말이 필요없는 것 같다.

교육이며 접근성이며 일자리며 여가시설이며...

4호선, 위과선, GTX-C 로 어느 곳이든 빠르게 접근하기 좋다.

아래로는 경인고속도로가 위치하고 있다.

즉, 강남, 판교, 여의도 모두 가기가 편리한 입지이다.

주위 단지들 16~17 억 수준 거래되고 있다.

7. 금정역

이곳도 말이 정말 많았던 곳이다.

옆의 공장부지며 뭐가 어쩌니 저쩌니~ 철도 옆이라 ~ 어쩌고~ 주복이라 다 가린다느니, 분양가가 비싸다느니

그런데 놀랍게도 프리미엄 상승 속도가 엄청났다.

19년도 초만해도 8천대였던걸로 기억하나 지금은 3억이 넘었네요

앞으로도 오를 가능성이 무궁무진하고 10억클럽 가입을 눈 앞에 두고 있습니다.

8. 수원역

마지막으로 수원역 이곳도 말이 정말 많았던 곳이다.

진짜 무슨 공식처럼 안티많고 설왕설래가 많았던 곳들 이젠 오르는 것만 쳐다보고 있는 실정이다.

주위가 어떻고 뭐가 어쩌니 저쩌니~ 역에서 멀다~ 등등 설명하긴 너무 많았던 곳

이곳도 프리미엄 상승 속도가 엄청났다.

원주민에 한해서 1회 전매 가능해 실제 거래하기가 상당히 어렵고 매물 또한 많지 않았다.

현재는 8억을 돌파한 모습이고

동쪽으로 매교역은 청약 통장 7만4천개 접수되면서 엄청난 경쟁률을 보였고 여기도 8억 돌파했다는 소식이다.

북쪽으로는 화서역 파크 푸르지오가 10억을 돌파했다는 소식이 들려오고

남쪽으로는 병점역 아이파크캐슬이 5.3~5.5억을 돌파했다는 소식이 들려온다.

주택 청약, 내달부터 아파트투유 아닌 ‘청약홈’서 신청

VWV.ERIC — Sat, 11 Jan 2020 01:29:15 +0900

다음 달부터 아파트 청약 사이트가 기존 ‘아파트투유’에서 ‘청약홈(가칭)’으로 바뀐다. 신규 사이트에 공인인증서로 로그인하면 기존에 청약 신청자가 따로 확인해야 했던 무주택기간, 부양가족 수 등 개인정보를 바로 확인할 수 있다.

국토교통부는 그동안 민간 기관인 금융결제원에 위탁했던 주택 청약업무를 2월부터 산하 공공기관인 한국감정원으로 이관하기 위한 ‘주택법’ 개정안이 9일 국회 본회의를 통과했다고 10일 밝혔다. 국토부가 청약업무의 공공성을 강화하기 위해 2018년 9월부터 추진해온 이관 작업의 마지막 단추가 끼어진 것이다.

아파트투유를 통한 청약 신청은 이번 달까지만 가능하다. 다음 달부터 분양하는 아파트 청약 신청은 한국감정원이 현재 개발하고 있는 신규 사이트에서 해야 한다.

새 청약 신청은 한결 편리해진다. 공인인증서 로그인 후 동의하면 재당첨 제한 여부는 물론 청약 신청 시 필요한 모든 개인정보를 바로 조회할 수 있게 된다. 기존 아파트투유에서는 재당첨 제한 여부와 청약통장 가입 여부만 확인하고, 청약 가점을 계산하는 데 필요한 무주택기간과 부양가족 수는 신청자가 직접 확인해 입력해야 했다. 금융결제원이 행정기관이 보유한 개인정보를 확인해 제공하는 권한이 없었기 때문이다.

신청자가 입력한 정보에 오류가 없는지 걸러내지 못하다보니 당첨 후 입력 오류가 드러나 당첨이 취소되는 사례가 끊이지 않았다. 국토부 관계자는 “앞으로 청약 정보를 잘못 입력해 생기는 부적격 당첨 사례를 예방할 수 있을 것”이라고 말했다.

감정원 이관 -> 청약홈 어플

: 공인 인증서 로그인만으로 청약가점 / 재당첨제한 자동으로 띄워줌

뿐만 아니라 부적격 당첨 사례 예방 가능

Cognex (코그넥스) 딥러닝 비전 검사 장비주 매수기~!

VWV.ERIC — Sat, 11 Jan 2020 00:41:19 +0900

조달청 고시 공고 검색 방법

VWV.ERIC — Fri, 10 Jan 2020 22:08:01 +0900

각 종 호재들이 실현되기 전에는 여러가지 절차들이 많습니다.

계획하고 예산 받고 공고를 고시하고 입찰하고 계약하고... 등등....

이런 순서 중에서 정말 이 사업이 시작하구나!! 라고 알 수 있는 것이 바로 공고 고시와 입찰 계약입니다.

그럼 위의 정보는 어떻게 알 수 있는가??

국가에서는 모든 예산이 소요되는 사업들에 있어서 공고 고시를 통해 입찰을 받고 예산 내에서 경쟁력이 있는 업체와 계약을 하게 됩니다.

한정된 예산을 효과적으로 쓰기 위해서이죠.

조달청 검색 방법은 아래와 같습니다.

1. 조달청 홈페이지 방문

2. 나라장터 접속

3. 고시 공고 검색하기

지역/공사명/용역명/물품명 등을 입력해주세요.

공고명으로 검색이 안되신다면 기관명을 통해서도 검색이 가능해요!!

4.입찰공고 확인

검색을 하셨다면 원하시는 공고를 클릭하면 상세 정보를 볼 수 있습니다.

아래의 예시는 병점 1초의 공고입니다.

공고명/ 수요기관/ 계약방법/ 입찰마감일시/ 예산금액 등의 정보를 확인할 수 있습니다.

감사합니다.

동탄 1•2 신도시 트램 타당성평가 및 기본계획 수립용역 실시!!

VWV.ERIC — Fri, 10 Jan 2020 21:49:44 +0900

지난번 동탄 1.2신도시 트램 진행현황을 포스팅했는데요.

https://v-w-v.tistory.com/64

동탄 1•2 신도시 트램 진행현황

오늘은 동탄 1•2 신도시가 생기고 난 후 계속해서 화두였던 트램 진행현황에 대해 짚고 넘어갈게요. 우리나라는 현재까지 트램이 설치된 시•도가 한군데도 없습니다. 하지만 작년 트램 3법 개정 이후 급..

v-w-v.tistory.com

1.9일자 조달청 고시공고가 등록되었네요.

공고문 한번 같이 보겠습니다.

입찰 기간은 2/28 ~ 3/3 까지이구요.

3/3 오전 11:00 개찰 후 낙찰자 결정되겠습니다.

배정예산은 19억 7천3백만원입니다.

앞서 포스팅에서 75일 이내 용역계약으로 3~4월쯤 계약할 것으로 생각했었는데요.

경기도에서 아주 빠르게 진행하네요 ㅎㅎ 열일하십니다.

조달청 검색에 대한 문의가 많으셔서 남깁니다.

※ 조달청 검색 방법

자세한 내용이 궁금하신 분은 아래의 조달청 검색 방법 포스팅을 참고해주세요 :)

https://v-w-v.tistory.com/74

조달청 고시 공고 검색 방법

각 종 호재들이 실현되기 전에는 여러가지 절차들이 많습니다. 계획하고 예산 받고 공고를 고시하고 입찰하고 계약하고... 등등.... 이런 순서 중에서 정말 이 사업이 시작하구나!! 라고 알 수 있는 것이 바로 공..

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감사합니다. 좋은 하루되세요~

[향후 금리 방향성] 1/4 FOMC 금리 동결

VWV.ERIC — Thu, 9 Jan 2020 20:28:40 +0900

투표권이 없는 위원을 포함, 총 17명의 위원 중 13명이 동결을 전망했다. 4명은 0.25% 포인트 인상을 예상했지만 추가 금리 인하를 전망한 위원은 한 명도 없었다.

의사록은 “위원들은 연준의 통화정책 지원으로 지속적인 경제확장과 노동시장 강세, 2% 주변의 인플레이션을 가장 가능성 있는 결과로 봤다”고 전했다. 단, 국제무역과 해외에서 경제성장 약화 등과 관련된 상황이 계속되는 점은 경기 전망에 일부 위험이 되는 것으로 평가됐다.

그러나 시장에서는 여전히 연준이 연내 최소 한 차례 0.25%포인트 금리인하에 나설 가능성을 기대하는 분위기다. 미국과 이란간 긴장 고조는 대외여건 불안이 미국으로 전염되는 것을 막기 위한 연준의 선제적 금리인하를 부를 가능성도 있다.

-> 금융 통화 위원회 7명 중 4명 교체

-> 남은 사람 : 총재, 부총재, 임지원금통위원(통화긴축선호)

-> 총재는 이미 공식석상에서 완화적 기조를 유지하겠다고 밝힘

-> 새로운 4명의 의원 중 비둘기파 2명이상 있으면 금리 1%로 떨어질 가능성 높음

-> 현실적인 2020년 경제상황은 그리 좋지 못하다.

-> 금융위원장은 부동산에 집중된 통화를 주식시장으로 돌리려함, 경제상황 개선을 위함.

전문가들 역시 대내외 여건상 한국의 금리인하 여지가 남아있다는 분석이 높다. 김성태 KDI 경제전망실장은 "저물가와 경기하방 압력에 대응하기 위해 지금보다 더욱 완화적인 기조로 운용할 필요가 있다"며 "지금 기준금리 하에서 충분히 인하할 여력이 있다고 판단하는데 적어도 1번 정도는 더 내릴 수 있다"고 설명했다. 이미선 하나금융투자 연구원도 "우리나라 작년 성장률이 1% 후반대를 달성할 것으로 예상되는 등 잠재성장률에 못미치는 흐름이 계속 이어진다면 통화정책 방향은 인하쪽으로 갈 것"이라며 "한은이 올 1분기 반도체 등 수출 회복여부를 지켜본 후 금리인하 여부를 결정할 것으로 보는데 한은이 제시한 내년 성장률 2.3% 달성이 어려워질 것으로 판명될 쯤 기준금리 인하가 단행될 것으로 예상한다"고 말했다.

다만 1.00%라는 한번도 가지 않은 '초저금리'에 대한 우려도 크다. 이미 연 1.25%로 역대 최저 수준인 데다 미국이 금리를 내리지 않으면 한은이 최대한 신중한 선택을 할 수 있기 때문이다. 현재 우리나라 기준금리는 1.25%로 미국 기준금리 1.50~1.75%보다 낮다. 또 금리가 인하하면 부동산 투기 등 불안정성이 극대화될 수 있다.

경기 불감주와 경기 민감주 정리

VWV.ERIC — Tue, 7 Jan 2020 22:55:45 +0900

1. 경기불감주

-경기를 타지 않고 주가가 꾸준히 성장하는 특징이 있다.
-인플레이션과 복리를 활용해 장기투자에 유리하다.

-업종:음료/식료/제약/담배/커피/가스/화장품/생활용품/인터넷/전자상거래/유통/가스 등

경기불감주의 조건 :

1) 생활필수 서 비스와 상품 사업:대중이 자주 소비하는 기업인가?
2) 경쟁이 비교적 덜 심한 사업:독과점, 특허, 기술력, 법적보호, 시장 점유율 랭킹 상위권, 가격
결정력
3) 안정적인 경영:절제된 투자와 사업 확장, 안정적인 재무비율, 부채보다 소득이 많음

2. 경기 민감주

-주가가 경기가 좋을때는 크게 오르다가 경기가 나쁠 땐 크게 떨어지는 특징이 있다.
예) 수출 제조업

-장기투자엔 적합하지 않지만 경기가 호황 국면일 땐 경기불감주보다 더 큰 수익이 난다.
-업종:조선/해운/철강/비철금속/기계/건설/화학/정유/운수/금융/자동차/전기 전자 등

※ 2020 증시 견인 주식은?

반도체 금융 IT 중심으로 빠른 반등세를 보이고 있는 현재

코스피 3000이라는 얘기도 슬슬 흘러나오고 있다.

아직은 증권사들이 작업을 안 치고 있고 이런 희망있는 뉴스들을 조금조금씩 흘려보내면서

어떻게든 주가를 띄우려 할 것이다. 그리고 곧 어떠한 국제 악재를 발판삼아 엄청나게 찍어누를 것인데 그 때가 기회이다.

지금부터 조금 조금씩 사모으면서 총알을 준비하다가 기회를 노리자.

반도체 금융 IT 중심의 주가 상승이 끝날 때쯤은 전통 수출업 위주인 자동차/건설/기계/철강/조선주들이 증시를 견인할 것으로 보인다.

모든 전문가들이 이렇게 예측하고 있고 경기 사이클에 따른 주가 방향과도 맞아 떨어진다.

그렇다고 전통적인 투자보다는 현재 급변하는 세상에서 각 섹터별로 트렌드를 선도하는 주식이 있을 것이다.

예를 들면 현대차를 산다면 10프로 익절이 가능하다면 자율주행/카메라/전기차는 30프로 50프로 100프로 수익도 가능할 것이라고 예측된다.

경기민감주 : 경기불감주 = 80 : 20 비율이 적정해보인다.

어느 정도 리스크는 안겠지만 큰 수익을 가져다 줄 수 있다고 생각한다.

경기불감주는 되도록이면 배당을 많이 주거나 커피/생활필수품 관련 주를 모아두면 괜찮을 것 같다.

휴비츠 : 의료기기/안과질환/미세먼지 관련 주

VWV.ERIC — Tue, 7 Jan 2020 20:02:46 +0900

오늘은 규모적으로 점차 증가하고 있는 안광학의료기기 GLOBAL 3위 기업인 휴비츠를 알아봅니다.

혁신의료기기법 수혜주이자 안과질환/미세먼지 관련주이기도 하다.

혁신의료기기법 관련 포스트 : https://v-w-v.tistory.com/61?category=815675

2020 대박 수혜주 : 혁신의료기기지원법 시행

2019년 바이오 섹터가 한 껏 과열되었다면 2020 새해 올 한해 주목 받을 섹터는 헬스케어/의료기기 분야이다. 그 이유로는 2019년 4월 통과된 혁신의료기기법이 올 해 5월 시행될 예정이다. 2020년 5월 의료기기..

v-w-v.tistory.com

먼저, 현대 생활질환 중 가장 가파르게 증가세를 보이고 있는 질환은 안과 질환이다.

시각은 사람이 살아감에 있어서 아주 중요하고 일상 생활 중 가장 많이 쓰고 있는 기관이 아닌가 생각한다.

아래 기사를 보면 2018년 안과질환자 수가 135만명, 5년간 38% 증가했다.

뿐만아니라 고령화 시대에 접어드는 시점에 50세 이상 인구들은 77.3%에 달하는 높은 증가율을 보인다.

진료비 규모 또한 2017년 기준 1조 3천억원 수준으로 규모의 경제를 실현 중입니다.

결론적으로 추 후 10여년 간은 꾸준한 증가세를 예측할 수 있다.

사업분야

안과 의료기기분야는 인간에게 없어서는 안될 분야이며 선진국에서는 이미 의광학이라는 분야로 고부가가치를 창출하고 있는 분야이기도 합니다. 안과 의료기기는 R&D가 중시되는 기술 집약형 산업이며, 벤처/중소기업에 적합한 고부가가치 산업임과 동시에 다양한 지식이 결합되어야 하는 복합 산업으로 크게 안경원용 진단기기, 안과용 진단기기, 안과용 수술기기로 구분되며 동 사업분야의 세계적인 업체들은 Cannon, Nikon, Nidek다, Topcon, Carl Zeies 등 일본과 유럽 업체들로 한정되어 있습니다.

재무 재표를 확인해보면 매출액은 YOY 10% 이상 성장하고 있고 순이익도 증가세이다.

현 주가는 매출액 갱신에도 불구하고 거래량 소외에 주가 또한 저평가 구간이라 생각된다.

1차 목표를 설정하고 장기적으로 매입한다면 좋은 결과가 있을 듯 해보인다.

수원시 - 화성시 경계조정 협약 (feat. 망포 아캐/반정 롯데)

VWV.ERIC — Mon, 6 Jan 2020 15:02:20 +0900

기사 발췌 내용 (출처 : 한겨레)

경기도와 수원·화성시가 ‘수원시-화성시 간 불합리한 행정구역 경계조정을 위한 공동협약’을 체결했다.23일 오후 이재명 경기지사와 염태영 수원시장, 서철모 화성시장은 행정구역 경계조정 공동협약을 체결했다.

협약서에 따라 경기도와 수원시·화성시는 경계조정 대상 지역 주민들이 각자 편입된 지역에서 잘 정착할 수 있도록 협력하기로 했다. 또 행정구역 변경에 따른 각종 행정사무 이관과 이에 따른 입주 예정 주민들의 불편을 해소하기 위해 협조하고, 경기도는 행정 경계조정에 따른 사무를 적극적으로 지원하기로 했다.

수원시와 화성시간 행정 경계조정 논의가 이뤄진 곳은 화성시 반정동 일부로, ‘n’자 형태로 신동지구 안으로 깊이 들어와 있어 삼면이 수원시에 둘러싸여 있다. 지난 2014년 경기도와 국토교통부가 수원시의 ‘2030 기본계획’을 승인하는 과정에서 화성시 행정구역 일부를 포함한 종합개발계획 수립을 권고하면서 본격화됐다.수원·화성시는 이러한 기형적 행정 경계 조정을 위해 수원 망포동 일원(망포4지구 4·5블록)과 화성시 반정동 일원(신동지구 일부, 반정2지구 1·2블록)을 동일면적(19만 8825㎡)으로 교환하기로 했다.

반정 롯데 -> 수원 청약 ??

: 바로 길 건너 곡반정 하늘채가 불 붙은 걸 기억하신다면 여긴 정말 핵폭탄 급이라고 생각되네요.

망포 아캐 4,5단지 -> 화성 청약 ??

: 실상 초품아에다가 망포 지구라는 거대한 하나의 단지를 이루는 모습이 완공 후 기대가 됩니다.

분양가가 얼마에 나오게 될 지 ?? 수원 청약시장의 통장들이 여전히 몰릴지 ??

2020 대박 수혜주 : 혁신의료기기지원법 시행

VWV.ERIC — Sun, 5 Jan 2020 18:53:17 +0900

2019년 바이오 섹터가 한 껏 과열되었다면

2020 새해 올 한해 주목 받을 섹터는 헬스케어/의료기기 분야이다.

그 이유로는 2019년 4월 통과된 혁신의료기기법이 올 해 5월 시행될 예정이다.

2020년 5월 의료기기산업육성법과 혁신의료기기지원법 개정안 시행을 앞두고 정부가 의료기기 R&D 지원 사업 막대한 예산을 편성하는 등 지금까지와는 결이 다른 의료기기 국산화 지원 정책이 가시화 되고 있다.

정부가 편성한 4100억원의 예산은 어디로 흘러들어 갈 것인가?

남들보다 선 진입한다면 올 한해 농사는 풍년이지 않을까한다.

아래는 혁신형 의료기기업 유형별 구분 인증안이다.

시총 규모에 따른 R&D 투자액을 기준으로 인증받게 된다.

500억 이상 기업 : 연간 의료기기 매출액의 6%

500억 미만 기업 : 연간 30억 또는 매출액의 8%

위 기업들을 부지런히 조사해 투자 수익을 인증해보겠다.

동탄 1•2 신도시 트램 진행현황

VWV.ERIC — Sun, 5 Jan 2020 18:48:44 +0900

오늘은 동탄 1•2 신도시가 생기고 난 후 계속해서 화두였던 트램 진행현황에 대해 짚고 넘어갈게요.

우리나라는 현재까지 트램이 설치된 시•도가 한군데도 없습니다.

하지만 작년 트램 3법 개정 이후 급물쌀을 타고 있는데요.

현재 동탄은 트램역 노선따라 집값이 어떠하니 저러하니 설왕설래가 많습니다.

그만큼 기대심리와 파급력이 상당하다고 다들 생각하고 있는거겠죠??

먼저 완성될 트램 노선을 보겠습니다.

트램 1 : 반월에서부터 삼성전자, 동탄역을 거쳐 남동탄 오산역으로 가는 노선

트램 2 : 병점역에서 능동, 동탄역을 지나 동탄2 외곽을 연결하는 노선

노선은 2개 노선으로 구성되어있고 소외받는 곳을 최대한 없도록 짠 것이 눈에 보이네요.

최대 수혜지는 상상력이 풍부하신 분이라면 아시겠죠??

다음은 구체적인 진행 현황 및 착공 예정일이 얼마 남았을지 계산해보도록 하겠습니다.

□ 추진현황

○ 트램3법 개정완료(도시철도법, 철도안전법, 도로교통법)
○ ’19. 5. 3. 경기도 도시철도망 승인 관련 국토부 철도국장 면담(국회)
○ ’19. 5. 15. 경기도 도시철도망구축계획 승인·고시(국토부)
○ ’19. 8. 9. 트램조속추진을 위한 긴급 간담회(국회)
○ ’19. 8. 23. 동탄도시철도(트램) 사업 기본계획 추진요청(화성시→道)
○ ’19. 9. 10. 기본계획 용역비 20억원 확보(제3회 추경)
○ ’19. 9. 28. 동탄트램 사업실행 및 운영동의안 통과(화성시의회)
○ ’19. 10. 11. 계약심사 완료(계약심사담당관)
○ ’19. 10. 30. 건설기술심의 완료(건설정책과)
○ ’19. 11. 14. 용역 발주 의뢰(철도건설과→회계과)
- ’19. 11. 21. 일상감사 완료(감사총괄담당관), ’19. 11. 26. 조달계약 의뢰(道→조달청)

□ 향후계획

- 19년 12월: 용역 입찰공고(조달청)
- 20년 1월: 사업수행능력 및 기술제안서 평가(조달청)
- 20년 2월: 용역 계약 및 착수(입찰공고일부터 75일이내 계약 체결 예정)

위 화성시청 자료에 근거하여 추측해본다면

'20. 1월 기준 용역 입찰 마무리되어 용역 업체 선정까지 완료되었습니다.

1. 75일 이내 용역 계약 완료 -> '20.3~4

2. 기본계획 및 타당성 조사 동시 진행 -> '20.11~12

3. 조사 내용 보고

4. 노선별 기본계획 승인 & 고시 -> '21.01 ~2

5. 기본설계 및 실시설계 (15개월정도 소요) -> '22.4 ~5

6. 사업자 선정 및 계약 진행 (2개월 소요) -> '22.06

7. 고시 공고 및 착공 -> '22.08

8. 완공 및 시운전 후 개통 (약 40 ~ 48개월 소요)

실질적 개통 일자 : '26 년도 하반기

https://www.yna.co.kr/view/AKR20200112021300060?input=1195m

화성 동탄 트램 2027년 개통 목표…연내 사업윤곽 가시화 | 연합뉴스

화성 동탄 트램 2027년 개통 목표…연내 사업윤곽 가시화, 권숙희기자, 사회뉴스 (송고시간 2020-01-12 11:20)

www.yna.co.kr

2019년 소비자물가지수 컨센서스 하회 -> 2020 부동산 상승의 발판

VWV.ERIC — Sat, 4 Jan 2020 12:22:50 +0900

올 한해 주식시장의 펀더멘털이 많이 무너진 모습이였고 국내 산업 업황 또한 좋지 못했다.

그에 따라 D의 공포 라는 뉴스들이 상당수 흘러나왔었고 언제 그랬냐는 듯 코스피는 2200을 다시 회복했다.

경기 반등론이 스믈스믈 흘러나오고 있는 이유이기도 하다.

그렇다면 내년 경기는 어떻게 될 것인가??

12/31 2019년의 마지막날이자 올 한해와 내년에 대한 가장 중요한 지표가 발표되는 날이었다.

소비자 물가지수

!!

소비자 물가지수는 시장 인플레이션과 가장 밀접한 관계가 있으며 금융통화 정책방향에 키가 된다.

금년도 소비자 물가지수는 0.4%로 역대 최저치를 기록했고 각 종 금융 증권사에서 전망했던 컨센서스 0.6% 를 하회했다.

이런 뉴스에 대부분의 사람들은 D의 공포에 휩싸여 쉽사리 시장에 참여하지 못할 것으로 보인다.

두려움에 떠는 이 순간 누군가는 기회를 잡고 있는 것이다.

소비자 물가 지수 하회는 정부의 경기부양책을 이끌어 내게 되고 실제로 내년 예산집행안의 S.O.C 부분에 많은 포션을 가져오는 결과가 나타났다.

이에 따라 부동산 경기는 여느 때만큼 활황이 예상되고 혹시 모를 선물을 기대해볼 수 있다.

현재 고강도 규제책 발표로 인해 관망세가 이어지고 있지만 어떻게 보면 타이밍은 현재가 적기라고 할 수 있다.

다음 은성수 금융위원장의 신년사를 통해 통화정책에 대한 컨센서스를 알아보자.

은성수 금융위원장은 부동산에 편중된 자금흐름을 생산적 부문 즉 기업투자(주식시장)으로 돌리려고 한다.

다시말해 대 기업 정책 방향은 기업 자금 조달에 대한 Benefit 을 제공하고 이를 통한 경제 활성화 및 낙수 효과를 누리겠다는 말이다.

Benefit은 여러가지 종류가 있을 수 있다. 채무 상환에 대한 부담을 덜어주거나 자금 대출 한도 증액, 채무 금리 인하, 채무 기간 연장, 기업등급에 따른 규제 완화 등등이 있을 수 있고

그에 따른 효과는 기업의 영업이익 증대, 설비 투자 증대 등으로 주가 상승을 일으킬 수 있다.

주가 상승이 일어나면 자연스레 시장에 풀린 자금은 기업 투자 (주식 시장)으로 흘러가게 되는 것이다.

추가 금리 인하가 없이 동결된다면 주식시장은 불타오를 듯하다.

금리 방향성에 대한 중요한 발표는 1/4에 예정 된 FOMC 회의록 발표이다.

현재 미연준은 역대급 호황에 따른 현재 동결기조를 유지하고 있지만 미정부의 압박은 여전하다.

뿐만 아니라 아시아 경제 상황은 여전히 저조하다.
2019년이 최저라서 반등했다하더라도 저조한 것은 사실.
따라서 기대는 할 수 있지만 기대감이 크다라고는 하기 어렵다.

예상하길 동결기조를 유지하고 다음 분기까지 지켜볼 것 같다.

2020년 반등론은 90% 동의하는 바이다.

동결기조를 유지한다면 지금이 금리 최저점이 되는 것이고 부동산 투자는 금리가 2%까지 상승하기 전까지 유효한 것이고

위험자산인 주식은 지금부터 시작이라고 할 수 있다.

내년에 유망한 업종을 잘 선별해 모아둔다면 1,2년 후 좋은 결과가 있을 듯 싶다.

FIRE 족 : 경제적 자유를 찾아 40대 은퇴

VWV.ERIC — Sat, 4 Jan 2020 00:29:36 +0900

최근에 1980년대 이후 출생한 밀레니얼세대(Y세대)는 점점 더 많이 조기 은퇴에 관심을 갖고 ‘현대판 자린고비’가 나타나는 사회현상에 나타난 새로운 무리이다.

FIRE 족은 아래와 같이 정의된다.

FIRE 족 : Financial Indenpendence Retire Early

(경제적 자립을 토대로 조기은퇴를 추진하는 사람들 - 미국에서 시작되었으며, 국내에도 앞으로 많이 발생할 것으로 추정됩니다.)

이 책에서 신선했던 부분은 시간을 돈으로 환산하여 계산하는 부분들이 충격적이었고,

모든 시간들의 가치를 측정하여 돈으로 나타낼수 도 있구나 하는 것을 알게 되었습니다.

돈이 돈을 굴러가게 하는 하나의 시스템을 만드는 것이지요.

알고보면 주위에 부자들은 직업이 무엇이냐고 묻는다면 대답을 하지 못하죠.

그 이유는 그들의 직업이 여러개이기 때문입니다. ( 투자자이자 연봉자이자 프리랜서이자 블로거이자 유투버 등등 )

요즘은 인터넷으로 돈을 벌 수있는 방법이 아주 다양하죠.

남들과 같이 정해진 시간에 회사에 출근하고 퇴근하고 하는 것보다 프리랜서가 고소득 연봉자인 경우가 생겨나고 있습니다.

이들의 논리는 다음과 같습니다.

30년간 투자금의 4%를 매년 생활비로 뽑아쓴다.

원금은 보장될 수 없을 수도 있지만 최대한 시장의 분위기에 따라 포트폴리오를 조정하는 것이 핵심이다.

주식/채권/펀드/부동산/사업 등등

----> 주식100% (98%), 주식75/채권25 (100%), 주식50/채권50(95%)

결국은 자신의 소득의 50% ~ 80%을 계속해서 투자자금으로 공급하고

자신은 미니멀리즘 생활을 하며 지낸다는 것입니다.

이렇게 투자된 자금은 40세가 되면 10억원이 넘게 되고 이 자본금에서 발생하는 배당/시세차익은 자신이 생활하기에 무리없을 정도가 된다는 것입니다.

즉 연 4%의 수익이 발생하면 300만원/월 의 수입으로 생활한다는 것이다.

300만원/월 수입이 발생하면 자신은 자기가 행복할 수 있는 것들 ( 예 : 운동, 여행, 독서 등 )을 하기에는 무리없는 금액이란 것이다.

그런데, 투자자로써 가장 눈에 들어온 것은 저자(사바티아)의 포트 폴리오 였습니다.

2010년 포트

1. Vanguard total stock (VTI: 미국주식시장 전체 추종) : $16,416

2. 아마존 : $5,400

3. 애플: $4,146

4. Total : $25,962

2015년 포트

1. VTI : $742,347

2. VXUS: $83,604

3. 아마존: $270,356

4. 페이스북: $111,986

5. 애플: $40,680

6. Total: $1,248,973

투자 방식은 아래 두가지 입니다.

1. 투자계좌에 자동으로 입금되는 급여비율을 높여라.

2. 모든 돈을 최대한 빨리 수동 투자하라.

가장 중요한 포인트는 해당 포트폴리오는 미국 시장의 인덱스입니다.

장기적으로 시장은 우상향 해왔고 적지 않은 굴곡들에도 버텨냈다는 것이죠.

이를 한국시장에 적용하기에는 무리가 있어보입니다. 십년간 박스피를 벗어나지 못했으니 말이죠.

하지만 이런 판단과 고정관념이 우리의 발목을 잡고 있을 수도 있습니다.

늘어만 가는 순자산 양극화를 극복하기 위해서는 적극적인 투자만이 살 길이라고 다시 한 번 생각되네요.

아래는 FIRE 족이 되기 위한 조건과 비판적인 시각을 담은 것이다.

"실은 나 지난달부터 `FIRE(파이어)`족으로 살기 시작했어." FIRE는 `Financial Independence, Retire Early(경제적인 독립을 이뤄 조기에 은퇴한다)`의 약자로, `짠테크`로 단기간 저축액을 극대화해 40대에 은퇴하는 것을 목표로 한다.

수입의 60~80%를 저축하는 목표를 갖고 있기에 여름에는 에어컨을 켜지 않고, 커피는 집에서 내려 마시고, 떨이상품으로만 식료품 쇼핑을 해서 요리를 하는 등 이들의 노력은 짠내가 폴폴 난다.

원하지 않는 직장에 65세까지 머물지 않고, 일찍 은퇴해 선택이 보장되는 삶을 꿈꾸는 이 운동은, 온라인 커뮤니티에서 빠르게 폴로어를 늘리고 있다.

물론 비판도 적지 않다. FIRE족이 되기 위해서는 우선 고소득자여야 하기 때문이다. 입소스가 수행한 설문에서 미국 밀레니얼의 66%가 노후를 위한 저축을 전혀 하지 못한다고 응답했다. 대부분의 밀레니얼은 렌트와 대출이자를 내고 나면 저축할 가처분소득이 거의 남지 않는다는 것이다. 이는 미국만의 문제가 아니다. 가디언이 영국 프랑스 캐나다 등 선진 8개국을 분석한 자료에 따르면, 은퇴한 연금생활자들의 실질소득이 안정적으로 증가한 반면 젊은 층은 경제위기와 함께 소득이 줄어들었다. 이는 해당 기관이 자료를 수집한 이래 처음 있는 현상이다. 프랑스에서는 사상 처음으로 연금생활자들이 50대 이하 가구들보다 더 많은 가처분소득을 창출한 것으로, 미국과 이탈리아에서는 35세 이하가 80세 이하 연금생활자보다도 소득이 적은 것으로 나타났다. 가디언은 전쟁이나 자연재해 시기를 제외하고 젊은 성인의 가처분소득이 나머지 연령층과 비교해 떨어지는 현상은 산업화 이후 처음일 것이라고 지적했다.

이에 MZ세대는 한 직장에서 열심히 일하다 은퇴하면 평화로운 노후가 기다리고 있을 것이라는 생각을 일찌감치 버렸다. 우리나라만 해도 젊은 직장인 중 본인이 국민연금 혜택을 충분히 누릴 수 있을 거라 생각하는 사람은 극히 드물다. 이들은 FIRE족이 되거나, 긱이코노미로 부가수입을 만들거나, 아예 다른 은퇴 대안을 찾는다. 노마드리스트(nomadlist.com)에서는 현재의 저축액과 수입을 입력하면, 전 세계 어느 도시에서 몇 살이 되었을 때 은퇴할 수 있는지를 보여주는 페이지가 있다. 서울에서 월 300만원을 벌고 반절을 저축한다면 호찌민에서는 39세 혹은 방콕에서 48세에 은퇴할 수 있는데, 암스테르담에서 은퇴하고 싶다면 96세가 돼야 한다.

GV80 수혜주 평화정공 매수기 ~

VWV.ERIC — Thu, 2 Jan 2020 21:52:38 +0900

제네시스 GV80의 공개와 출시설 관련 내용이 모두 빗나간 가운데, 이번엔 GV80의 내년 1월 15일 출시설이 등장했다.

각종 블로그와 인터넷 커뮤니티가 모두 “현대차 관계자에게 확인된 내용”이라고 이야기하고 있지만, 신차를 발표해야 할 제네시스는 GV80 출시 일정에 대해 어떠한 공식 입장을 내놓지 않았다.

GV80의 내년 1월 15일 출시설은 어느 정도 일리가 있다는 평가다. 미국 라스베이거스에서 열리는 CES 2020과 설날 기간을 피할 수 있는 최적의 날짜이기 때문이다.

각종 기사에서 나오고 있는 GV 80 출시일은 대략 20년도 1월 중순이다.

사실 GV 80의 경우 초기 양산일이 19년 11월이였으나 내부 사정으로 계속해서 미뤄져왔다.

GV80 출시가는 약 5800 부터 시작해서 ~8천까지로 형성된다.

동급 외제차 기준으로

BENZ GLE 9080 ~

BMW X5 9800 ~

AUDI A7 7150 ~

FORD EXPLORER 6000~

등등 인기 차종 가격은 위와 같다.

각종 언론, 개인 유투버, 보배드림, 네이버 댓글 등에서는 상당히 까이는 분위기이다. 가격적인 측면이나 내장디자인 등의 사유로..

하지만 늘 그래왔듯이 까면 깔수록 흥한다는 법칙은 깨지지 않을 것이라고 생각한다.

(IG 페이스리프트 그만큼 까이더니 역대 최고 사전계약과 단기간 5만대 판매를 보라 ㅋㅋㅋ)

까는 사람 (=안티) 들은 관심이 많기 때문에 들여다보는 것이고 만약 관심이 없다면 전혀 댓글조차 생기지 않을 것이다.

관심에 대한 전체적인 총량을 파악하는데 있어 중요한 역할을 하는 것이다.

실제로 GV80 카페는 이미 회원수가 56,000여명이 넘었고 그만큼 예비오너들이 확보된 셈이다.

도로를 달리는 모습을 보면서 자주 노출되다보면 더욱 더 오너의 숫자들은 늘어만 갈 것이다.

먼저 앞의 서론이 길었는데 그렇다면 많은 관심과 수요로 인한 GV80의 수혜주는 무엇인가 한번 알아본다.

GV80에는 많은 새로운 사양들이 추가되고 반자율주행, IT 옵션들이 추가된다.

뿐만 아니라 고급차의 상징인 소프트클로징도어, 고스트도어가 옵션사양으로 운영되면서 해당 부품 공급업체의 20년 1/2분기 매출에 지대한 영향을 줄 것으로 예측된다.

해당 협력업체는 평화정공이다. 주로 래치,힌지류를 생산한다.

https://cafe.naver.com/dsdawdw/94375

[속보] 제네시스 GV80 고스트도어...

대한민국 모임의 시작, 네이버 카페

cafe.naver.com

★ 현 주가와 차 후 방향성 예측

고맙게도 현 주가는 8390원으로 직전 최고가 대비 72% 수준이다.

전고가만 돌파하더라도 37.6%의 수익이 발생하는 셈 (11550/8390 = 37.6%)

뿐만 아니라 현재 수급도 기관,외국인이 빠져있어 약간 소외되어보이긴 하지만 4만주정도 거래되고 있어 선진입이 용이해보인다.

기관은 최근 다시 매수를 시작한 듯 보임.

내부 매수 단가는 어느 정도로 형성되어 있는가?

내부자 거래현황을 보면 전고점 찍기 전에 8440~8450원대에 진입한 것으로 보인다.

이후 11월 말일 기준으로는 지분을 상당히 약 1.6% 가량 현금화했는데 주가가 더 빠질 것으로 예상했던 것 같다.

아마 오름폭이 어느정도 가시화되면 재 매입할 것으로 예측되고

내 의견은 8500원 이하에서 매수하여 실질적으로 목표 단가에 달성되는 시기에 매도타점을 잡는 것이 적합하다.

★ 요약 재무재표

[유동자산]	483,030	524,896	488,156
ㆍ현금및현금성자산	124,616	163,251	107,766
ㆍ매출채권및기타채권	186,068	197,210	224,110
ㆍ재고자산	141,062	142,077	128,831
ㆍ기타유동자산	31,284	22,358	27,449
[비유동자산]	428,433	382,973	408,189
ㆍ매도가능금융자산	-	-	46,999
ㆍ기타금융자산	7,904	7,978	4,208
ㆍ조인트벤처 및 관계기업투자	16,177	13,800	9,225
ㆍ유형자산	332,454	300,881	301,117
ㆍ무형자산	16,601	14,788	15,604
ㆍ기타비유동자산	55,299	45,526	31,036
자산총계	911,463	907,869	896,345
[유동부채]	299,138	335,851	366,617
[비유동부채]	32,078	28,926	23,180
부채총계	331,215	364,777	389,797
[지배기업소유지분]	580,248	543,092	506,548
ㆍ자본금	10,500	10,500	10,500
ㆍ주식발행초과금	34,446	34,446	34,446
ㆍ이익잉여금	537,456	511,181	439,915
ㆍ연결기타포괄손익누계액	(9,194)	(20,076)	14,646
ㆍ기타자본구성요소	7,041	7,041	7,041
[비지배지분]	0	-	-
자본총계	580,248	543,092	506,548
부채와자본총계	911,463	907,869	896,345
구 분	(2019.01.01~2019.09.30)	(2018.01.01~2018.12.31)	(2017.01.01~2017.12.31)
[매출액]	814,312	1,066,543	1,053,836
[매출원가]	728,117	955,584	932,499
[매출총이익]	86,195	110,960	121,337
[영업이익]	16,932	19,332	25,209
[법인세비용차감전순이익]	24,263	71,182	100,043
[당기순이익]	29,635	44,832	74,521
지배기업지분순이익	29,635	44,832	74,521
비지배지분순이익	-	-	-
[주당순이익(원)]	1,411	2,135	3,548
연결대상 종속회사수	10	10	10

분기, 반기 보고서가 나오는 내년 4월 중순, 또는 7월 중순에 매도 타점을 잡는 것이 적합하다.

경기 사이클에 따른 투자 섹터

VWV.ERIC — Wed, 1 Jan 2020 01:58:19 +0900

섹터순환(Sector rotation)이론

경제사이클에 적절한 업종을 찾아내 포트폴리오를 조정함을 통해 높은 성과를 얻을 수 있다는 주장

주식시장은 경기 사이클에 선행해서 바닥과 고점을 형성하며 경기 사이클과 관련하여 국면 별로 선호되는 업종이 다르다

1. 경기후퇴기 후반

경기가 최악일 때 주가 반등 시작이 국면에서 경제지표는 최악을 기록한다. 분기별 GDP 성장률이 마이너스를 기록하며 투자 위축으로 자금수요가 줄어들게 된다. 하지만 오히려 이 때부터 주식시장은 바닥을 확인하고 반등을 시작한다. 재정 및 통화정책을 통한 정부의 경기부양책이 본격화되기 때문이다. 불안한 경제지표들이 줄줄이 발표됨에도 불구하고 경기관련 소비재들을 필두로 주가가 바닥을 벗어나 상승하기 시작한다.

2. 경기 바닥

주식시장은 본격적인 상승세를 나타낸다. 대체로 경기 바닥에 조금 선행하거나 동행해서 은행과 같은 ‘금융’업종이 강세를 기록하고 뒤를이어 ‘자동차’ 업종이 상승세에 동참한다. 그리고 점차 주가 바닥 통과에 대한 확신이 커지게 되면 ‘IT’ 주식들의 주가가 본격적으로 상승한다. 이 때 자본재(조선, 기계, 건설, 운송)의 주가는 부진을 계속하지만 대체로 바닥에 근접한다.

3. 경기회복 초기

서서히 경기지표 호전이 감지되고 소비자 기대지수가 상승 산업생산이 본격적으로 증가하고 금리는 이미 바닥을 지난다. 이 국면에서는 조선,기계, 건설, 운송 업종 등이 상승을 주도한다. 경기회복이 확인됨에 따라 본격적인 투자가시작되기 때문이다. 그리고 경기확장세가 가속화될수록 점차 기초소재(철강, 화학)업종들로 관심이 이전된다. 에너지 관련주도 강세를 나타낸다.

4. 경기 활황

일부 영역에서 과열이 감지되고 인플레 우려가 커진다. 때문에 정부는 긴축카드를 고려하기 시작한다. 시중금리는 빠르게 오르게 되고 소비자 기대지수는 반대로 하락하게 된다. 산업생산 증가세 또한 둔화된다. 이 국면에서 주식시장은큰 폭의 변동성을 나타내면서 고점을 형성하게 된다.

이 때 일부 경기민감업종의 경우 이미 최고치 대비 상당부분 상승폭을 반납하고 주가가 하락세로 접어들기도 한다. 경기후퇴가 분명하게 감지되기 전까지 에너지 관련주들이 상승세를 이어가기도 하지만, 점차 시장의 관심은 필수소비재나 서비스업종으로 넘어간다. 음식료나 헬스케어 등이 이에 해당된다.

5. 경기후퇴기

경제지표가 악화되고 소비자 기대지수와 산업생산 등의 지표가 하락세를 계속한다. 계속된 금리상승세 이후 금리는 최고치를 지나고 하락하기도 한다.사실 이 국면에서 주식투자를 통해 절대수익을 거두기는 쉽지 않다. 다만 방어적인 대안으로서 유틸리티(가스, 전기) 등이 거론된다.

따라서 현금비중을 확대하고 포트폴리오에 해당 업종의 비중을 늘려가는 것이 최선의 대안이 된다.

주식시장에서 차익을 노리기 보다 채권투자 대비 비교우위가 있는 배당수익이 추구되기도 한다.

[임장]고덕 14만명급 신도시, 이제 관심을 가져볼 때

VWV.ERIC — Wed, 1 Jan 2020 01:45:17 +0900

경기도 평택시는 고덕국제신도시가 들어서는 '고덕면(面)'의 행정구역 명칭을 2021년까지 '고덕동(洞)'으로 변경하기로 했다고 27일 밝혔다.

고덕국제화지구 조성에 따른 도시화에 걸맞게 행정구역 명칭을 변경하기로 한 시는 해당 지역 주민 및 입주 예정자들을 대상으로 설문 조사를 해 이같이 결정했다고 설명했다.

전체 설문 대상 3천966세대 중 1천61세대가 참여한 조사에서 643세대(60.6%)가 '고덕동'을, 408세대(38.4%)가 '국제동'을 선호했다.

시는 행정구역 기본계획 수립, 시의회 의견 청취, 행안부 승인, 조례 개정 등의 절차를 거치면 2021년 하반기 명칭 변경 등 행정구역 조정이 마무리될 것으로 보고 있다.

평택시 고덕면 일대에는 1천342만2천㎡ 규모의 고덕국제화지구가 조성 중이다. 지난 6월 주민 입주가 시작된 이 지구에는 2022년까지 모두 5만8천여가구 주민 14만4천여명이 입주할 예정이다.

1단계 입주가 올해 상반기 마무리되면서 이제 2단계에 진입하고 있다.

마치 동탄2신도시의 전철을 밟는 듯 해보이는 건 왜일까..

곧 2기 공장이 20년 하반기 가동 시작하고

3기 착공이 들어가면 꽤나 인구유입이 많이 될 것으로 예상된다.

입지 좋은 1단계를 피주고 사던지

2단계의 핵심지를 매수하던지

결정해야할 시기인 듯한 느낌이 온다.

투자심리에 따른 가격 결정

VWV.ERIC — Tue, 31 Dec 2019 17:37:50 +0900

전통적인 가격의 결정

전통적인 가격 결정의 그래프이다. 이러한 가격 결정은 실제 존재하는 물건을 사고 파는 경우에 잘 적용된다.

예를 들면, 날씨가 좋아서 옥수수가 풍작을 이루었고, 올해 옥수수를 심은 농가가 많았다면 옥수수의 공급은 늘어나게 되고 시장에서는 가격을 낮추어 늘어난 공급만큼 옥수수를 먹을려는 사람의 숫자를 늘려야 한다. 현물거래에서는 이러한 수요와 공급의 차이가 가격을 결정하는 주된 요소가 된다.

장기적으로 옥수수 가격이 어떻게 될 것인지를 알기 위해서는 장기적으로 옥수수의 수요와 공급이 어떻게 될지를 파악하면 된다.

일반적인 가격 결정

그러면, 실제 존재하는 물건이 아닌 경우(주식, 선물 등)에는 어떻게 가격이 결정되는가?

이런 상품의 가격은 사려는 사람과 팔려는 사람간의 심리에 의해서 결정된다.

모든 거래에서 "매수자의 수 = 매도자의 수" 이다.

사려는 사람이 많기 때문에 가격이 오른다는 것은 엄밀한 의미에서 사려는 심리가 많다는 의미로 생각해야 한다.

심리를 차트 속에서 파악하고자 하는 것이 기술적 분석이며, 가장 많이 쓰이는 것이 지지, 저항, 추세의 분석이다.

가격의 변화를 주는 요소

1. 상품의 가치 변화

2. 정보의 편재성

3. 대중 심리

상품의 가치가 변화되면, 아직 여기에 대한 정보가 적어 많은 사람들에게 아직 가치를 인정받지 못한 상태이므로 점진적으로 증가하다가, 대중적으로 알려지게 되면서 급격하게 가격이 상승한다.

이때가 투기의 구간으로 가격 하락의 우려가 나타나며, 실제 가치의 평가 노력, 버블의 우려, 추가 상승여력 평가 등 현재 상승이 가치상승에 맞는 변화인지 확인하게 된다.

이후 투기 심리의 위축으로 인한 버블 구간이 지나고 박스권 구간 즉 상품의 실제 가치에 맞게 변화하게 된다.

실제 상품의 가치를 알면 내가 투기/버블구간인지 아니면 초기 상승구간인지 알 수 있지만, 현실적으로 불가능하며 상당한 시간이 흐른 후에 박스권 구간에 접어들어야지 알 수 있게 된다.

대중적 인지와 투기 심리는 상품의 급격한 가격 상승을 일으키는 주된 요인이다.

대중적 인지가 없는 경우에는 옆의 그래프와 같이 초기에 완만하게 상승하다가 중기에는 급격하게 상승하고 후기에는 다시 완만하게 상승한다.

여기에 대중적 인지와 투기 심리가 추가되면 위의 그래프와 같이 급격한 가격 변화를 초래한다.

많은 사람들이 투자에 실패하는 경우는 대중적 인지 시기에 투자하기 때문이다.

결론적으로 선진입하지 않았다면 달리는 말에 올라탄다면 리스크가 크다는 말이다.

매도 타점을 잘 잡는 사람이라면 얘기는 다를 수 있음.

이때의 투자는 투기심리에 의한 변화이기 때문에 복권을 사는 것이나 도박을 하는 것과 마찬가지이다. 대박을 낼수도 쪽박을 찰수도 있다.

성공적인 투자를 위해서는

1. 상품 가치 변화에 대한 초기 정보를 얻어라.

: 아직 잘 알지 못하는 정보들을 통해 초기 투자하는 방식이다. 요즘과 같이 인터넷을 통한 정보 수집과 빅데이터를 기반하는 인공지능, 기관전문투자자들의 자본력 앞에서는 이런 정보는 극히 희박할 수 밖에 없다. 자신의 전문적인 직업을 통해서나, 개인적인 경험 등에 근거하여 초기 정보를 얻는 것이 필요하다.

2. 상품의 장기적이고 전체적인 가치에 투자하라.

: 쉽게 말하자면, 개개 상품이 아닌,전체적이고 장기적인 인덱스에 투자하는 것이다. 이는 많은 가치 투자자들에게서 적용되고 권유되는 투자방식이다. 이론상으로 훌륭한 투자 방식이지만, 이런 투자의 가장 큰 단점은 장기 투자가 반드시 필요하며, 자본의 순환이 되지 않아 필요할 때 자본을 회수하지 못한다는 점이다. 살다보면, 집을 구매하거나 결혼을 하거나 하는 일들이 생기는데 이런 경우 투자 손실을 감수하더라도 자본을 회수해야 한다. 결론적으로, 자본력이 많은 사람들에게 적합한 투자 방식이다.

집 값 바로미터 GTX, 신설역 추가 방법은?

VWV.ERIC — Tue, 31 Dec 2019 06:55:27 +0900

GTX 신설역이 집값의 바로미터가 되고 있는 현재

너도나도 자기 집 앞에 역사를 요구하고 있다.

사례들을 통해서 어떤 절차와 방식을 거쳐서 확정되는지 알아보자.

아래는 가능성이 있을 수도 있다고 생각하는 것을 간추려보았다.

안양 인덕원 사례 )

평택 지제역 사례 )

화성 병점역 사례 )

매년 2회 실시되는 관서의 장 (7월,11월)에서 타당성, 적격성 자료를 제출해야 한다.

따라서 '20.10월까지는 조사가 완료되어야하고 11월께 자료 보고서를 제출해야만 한다.

보통 타당성 조사는 약 10~12개월 소요된다.

따라서 위 사례의 평택 지제역 연장의 경우 20년 관서의 장에 타당성 자료를 제출할 수 있을 것이라 보입니다. [19.7월 조사 시작/ 20.5~7월 조사 종료]

위 경우 B/C 가 준수하게 나온다면 연장 가능성은 높다.

기존 선로 사용을 하기에 금정~수원 구간 연장하는 것과 동일한 케이스로 보면 된다.

그러나 현재 지제역/고덕 신도시 인근의 거주 인원이 현재 많지 않은 상황으로 지제역 일 이용인구 4천명/서정리역 1만명 수준이다.

그런 이유에서 평택시 국회의원은 단독 진행하지 않고 화성시 병점역을 끼워넣어 (일 이용인구 32,000명 수준) B/C를 높이는 전략을 세운 것으로 생각된다.

좋은 전략인 듯 보이고 조사가 완료되는 시점에 병점, 지제역세권은 한 단계 더 점프할 예정이다.

'21년 말 착공 예정으로 정부의 적극적인 의지를 보았을 때 착공 연기 가능성은 크지 않다.
(정부 보도자료, KDI 자료 참고 시)

착공 전 실시 설계 약 6개월 간 진행하므로 '21.3월 실시 설계 실시 고시가 공고될 것이다.

실시 설계 진행 전 필히 노선 반영이 되어야하고 이를 놓치면 노선 반영이 불가능하다.

(노선 연장이라는 카드가 있지만 이는 기존 선로가 공용 선로가 되지 않는 이상 상당히 제한적이다.)

이를 확실하게 만족시킬 수 있는 방법은 B/C(비용대비 편익) > 1.0 , AHP > 0.5 이 나와주는 것이다.
AHP 건설사업 : 경제성 40~50%, 정책성 25~35%, 지역균형발전 20~30%

철도부분은 B/C 0.7만 나와도 충분히 될 가능성이 높기 때문에 해당 지역단체의 추진 의지 (=적절한 비용 분담) 과 입주민의 민원이 있다면 해결될 수 있다.

하지만 그마저도 점수가 만족되지 않는다면 포퓰리즘 공약의 재물이 될 수 밖에 없다.

#철도망 #교통망 #철도 #간선철도 #KTX #GTX #SRT #노선
#GTX-A #GTX-C #서해선 #신안산선 #평택선 #부발평택선
#포승평택선 #복선전철 #지제역세권 #병점역세권 #병점아이파크캐슬 #지제더샾센트럴시티

#지제힐스테이트 #평택 #평택시

일시적 1가구 2주택 정리

VWV.ERIC — Sat, 28 Dec 2019 04:10:38 +0900

세금 그리고 또 세금, 세금,,,, 세금을 어떻게 잘 절약하느냐에 따라 부의 축적 속도가 달라진다.

최근 똘똘한 한 채가 유행하면서 각 주택을 처분시 세금 절약하기 위한 방법 중 일시적 1가구 2주택이 가장 절세하기에 좋은 전략이라고 할 수 있다.

물론 다주택자는 양도세 중과되기 때문에 처분하기가 쉽지 않다.

다주택자 분들은 그냥 주택은 사모으는 것이다. 토지의 개념으로 보는 것이 적절할 것 같다.

적어도 지금 정책상으로는 말이다.

■ 1가구 1주택 비과세, 일시적2주택

(※아래조건 모두 만족시 해당)

1) 고가주택 기준(양도가액 9억원 이상)을 넘지 않는 경우

2) 취득 이후 1년 이상 보유한 상태에서 다른 주택을 취득하는 경우

3) 기존에 샀던 집을 2년 이상 보유하는 경우 (8.2대책으로 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주)

4) 새로운 주택을 취득하고 3년 이내에 직전에 보유한 주택을 파는 경우(9.13대책으로 조정대상지역 이상은 2년)

※ 21년 1월1일 이후부터 1가구 1주택 비과세기준 강화

- 취득후 2년보유 -> 1주택이된 후로부터 2년보유

- 즉 21년 부터는 다주택자가 1가구 1주택이 된날로부터 2년 보유한후에 양도해야 비과세혜택 받을수 있음. 조정대상지역은 2년거주 포함

※ 21년1.1 이후 조정지역 일시적 2주택 양도세 비과세조건 ->12.16대책으로 다시바뀜

■ 19.12.16대책 이후 조정대상지역 일시적 1가구2주택

※ 19.12.17부터 새로 취득하는 주택부터 적용

※ 신규취득일로부터 1년이내 해당주택으로 전입하고 1년이내 기존주택을 양도하는 경우 비과세 혜택

- 단 신규주택 기존 임차인 있는 경우 전입의무기간을 임대차 종료시까지 연장(최대2년내)

- 대책발표전 매매계약체결+계약금 지불한경우 종전규정 적용

Case 별로 나눠보겠습니다. (비조정-비조정/비조정-투기/조정-조정)

Case 1: 비조정1-비조정2

비조정2 취득 시 갭투인 경우 비조정1 3년 이내 처분 시 비과세 가능

그러나 비조정2 실거주를 위한 대출 실행 시 2년이내 처분 서약하므로 2년이내 처분해야 함.

Case 2: 비조정1-투기2

투기2 취득 후 1년이내 처분 및 전입 필요

Case 3: 조정1-조정2

조정1 2년 이상 보유 및 2년 실거주 요건 시 조정 2 취득 후 2년 내 처분 시 비과세.

조정지역의 경우 고가주택 9억 이상이더라도 1년 내 처분, 전입 요건 없음.

금리 상승기 투자법

VWV.ERIC — Wed, 25 Dec 2019 22:46:46 +0900

https://imnews.imbc.com/news/2019/world/article/5641928_29137.html

트럼프 "금리 내려야"…그린스펀 "연준이 더 많이 안다" 반박

도널드 트럼프 미국 대통령이 또다시 미 중앙은행인 연방준비제도를 향해 기준금리 인하를 압박하고 나서자 앨런 그린스펀 전 연준 의장이 "연준이 더 많이 안다"고 반박했습니다. 트럼프...

imnews.imbc.com

https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2019/12/24/2019122402314.html?utm_source=naver&utm_medium=original&utm_campaign=biz

한은 관망한다지만… 전문가 60% "내년 기준금리 1%까지 간다"

전문가 10명 설문… 인하 시기는 1분기 3명·2분기 2명·3분기 1명경기전망 따라 엇갈려… "재정과 조화 이뤄야" vs "재정 효과 볼 것" ..

biz.chosun.com

트럼프는 여전히 미 연준을 압박하면서 추가적인 금리인하를 단행할 것을 요구하고 있다.

올 해 계속된 금리인하로 1.5~1.75% 까지 내려왔고 국내 금리는 역대 최저인 1.25% 까지 인하했다.

앞으로도 금리동향은 지금과 같은 기조가 한동안 계속될 것으로 보이나

언젠가는 금리가 상승하는 시기가 찾아올 것이다.

때문에 우리는 그 시기를 미리미리 대비해야하고 그렇지 않는다면 우리의 자산 가치를 지킬 수 없다.

오늘은 금리 상승기에 취해야할 액션에 대해 알아본다.

자신만의 금리 기준을 설정해야한다. 시장이 어느 정도 금리에 도달했을 때 사람들은 이를 버티지 못하고

매물을 던지게 되고 그 영향으로 시세가 떨어지는 것이다.

금리 상승기 투자 방법

- 금리 상승기에는 채권 가격의 하락으로 인해 채권 수익률로 좋지 못하며, 주식 시장은 초기 진입하지 못할 시 상승 이후 정체를 겪는 시기가 발생하므로 마땅한 투자처를 찾지 못하는 경우가 많다.

1. 전통적인 금리 변화에 따른 방법

- 코스톨라니 모델에 따른 투자

현재는 대략 C점을 지나서 D로 가고 있는 상황이다.

어쩌면 D일지도 모르고 곧 부동산 매도 타이밍을 봐야하지 않나라는 생각이 들기도 한다.

최근 추가 인하 없이 동결기조를 가지고 가면서 주식시장에 훈풍이 불고 있다.

추가 인하 시그널의 낌새가 보이면 매도하는 것이 맞고 동결기조가 계속된다면

소액 매수는 추천한다.

금리 인상초기에는 주식 투자하고 인상이 많이 진행되면 주식을 매도하고 예금으로 변경하라.

주된 이유:

1. 경기 회복 --> 기업의 투자자금 수요 증가 --> 금리 인상 --> 주가 상승

2. 금리 인상 --> 채권 수익률 상승 --> 채권 가격 하락 --> 주식 수익률 상대 가치 증가

문제점:

1. 금리 인상 --> 대출, 채권 이자 상승 --> 기업 자금 감소 --> 기업 투자 위축 --> 주가 하락

2, 금리 인상 --> 예금/채권 투자 증가 --> 주식 투자 감소 --> 주식 하락

즉 금리 인상과 주식과의 관계는 복잡한 관계를 띄고 있어 금리 인상만으로 주식 투자를 결정하는 것은 위험함.

경기회복에 따른 초기 금리 인상시에는 주가 상승 가능성이 높지만, 추후 물가상승(인플레이션)으로 인한 정책적 금리 인상은 결과적 주식하락을 일으키며, 여러 요인에 따른 상승과 하락을 반복함.

2. 물가와 성장률에 따른 투자 방법

원자재 투자

1. 금리 인상은 성장률이 증가하거나 물가가 상승할 때 이루어짐. 이 그래프에서 3번 구간 초기에서 금리 인상이 시작되고 1번 구간 초기에서 금리 인하를 시작함.

2. 물가가 상승하기 시작하는 점에서 좋은 투자처는 원자재이며, 물가상승률이 높아지기 시작하면 예금금리가 가장 좋은 투자임.

문제점

1. 미국 금리 인상 --> 달러가치의 상승 --> 금/은/원자재의 가치 하락

2. 원자재의 편중 --> 정치적 상황에 따른 하락

결론, 달러 인덱스 or 골드 인버스 투자를 권유한다. 원자재의 경우 너무나도 많은 변수들에 의해 움직이기 때문에 초보자가 쉽게 투자하기에는 어려움.

팔달6 힐스테이트 푸르지오 청약결과 발표

VWV.ERIC — Tue, 24 Dec 2019 13:04:50 +0900

12.19일은 수원팔달6구역 1순위청약날이였습니다.

1216규제 발표에도 불구하고

예상대로 높은경쟁율을 보였네요.

분양전부터 호갱노노에서 뜨거운 관심을 받더니
이젠 수푸자,화파푸의 선례가 생긴 상태이고
그마저도 매물이 없어 거래가 힘드니
당연한 결과라고 생각됩니다.
이전의 하늘채 100대1 은 가뿐하게 도달할 거라는 것은 누구나 알 수 있죠 ㅎㅎ
네 98타입 최고경쟁률로 468대 1찍어버렸네요

앞으로 남은 팔8,팔10,권선6,오목천
안 봐도 비디오입니다
물량 다 소화되는 시점을 상상해보면
이제껏 보지 못했던 수원이 되겠네요.

12.27 금요일 대망의 결과 발표가 납니다.
가점 컷은 얼마나 높을지 ㅎㅎ
모두들 당첨되길 빕니다~!!

수원팔달6구역은 전매기간 6개월입니다

하지만 중도금 대출 1회 실행 후 전매 풀리기 때문에 현금 많으신 분들에게는 싼 매물들도 나올 수 있겠네요.

앞으로 수원 시장이 어떻게 흘러가게될지 기대됩니다.

GTX - A 라인 역세권 시세 조사표

VWV.ERIC — Sun, 22 Dec 2019 16:59:39 +0900

★ GTX 시리즈 :

GTX-B 라인 역세권 시세 조사표

https://v-w-v.tistory.com/85

GTX - B라인 역세권 시세 조사표

v-w-v.tistory.com

GTX-C 라인 역세권 시세 조사표

https://v-w-v.tistory.com/76

GTX - C라인 역세권 시세 조사표

v-w-v.tistory.com

GTX A, B, C 노선 중 가장 빨리 진행되고 있는 A 노선에 대한 내 년 예산 편성 내용을 보면 아래와 같이 배정 되어있습니다.

1. 삼성동탄광역급행철도(GTX A선 삼성-동탄) 550억

2. 수도권광역급행철도(GTX A선 운정3지구-삼성) 1400억

개인적인 생각으로 2023년 말 완공으로 계획하고 있기 때문에 운영계획, 시운전 등 여러가지 제반사항들을 갖추려면 대략 2025년정도에 실제로 이용가능하지 않을까 예측합니다.

1. 삼성-동탄 구간의 경우 기존 SRT 선로를 공용하는 점에서 예산 비중이 낮은 것으로 보이고

2. 운정-삼성 구간의 경우 신규 선로를 깔아야 하기에 좀 더 많은 비용과 오랜 시간이 필요하지 않나 싶습니다.

부동산 투자는 기본이 5~10년 뒤를 바라보고 한다는 점에서 GTX 역세권의 시세표를 작성하고

이 후 완공된 후의 수익률을 비교해본다.

1. 파주 운정

동측으로 힐스테이트 운정, 운센푸, 운정 아이파크

서측으로 중흥, 대방, 이편한세상이 위치하고 있다.

힐스테이트 운정, 운센푸, 운정 아이파크 : 실거래가 기준 5.0~5.3 / 호가 기준 5.후반

서측은 전매제한 단지로 입주 후 파악이 가능하다.

2. 고양 킨텍스

역세권 : 킨텍스 스윈시티, 킨텍스 꿈에그린 ( 실거래가 기준 8.중반 / 호가 9.0 이상 )

1KM 이내 : 힐스테이트 레이크뷰 ( 실거래가 기준 7.0 / 호가 7.7 이상)

3. 대곡역

역세권 도시개발 구역으로 현재 빈 땅이나 수많은 노선이 지나가는 교통의 요지로

가장 기대되는 위치 중 하나이다.

아마 도화지가 채워지고 나면 가장 비싼 신도시가 되지 않을까 생각한다.

4. 성남역

어울림 9단지는 판교역세권 시세에 영향을 많이 받는 듯 보이고 16.5억 ~

아름마을 쪽은 용적률 200% 수준으로 GTX A 개통 시점에 약 33년차에 접어들어 수익성이 나온다면

해당 시기의 판교 시세가 얼마인가에 따라 달라지겠지만 재건축 이슈도 있을 듯 싶다. 11억 ~

5. 용인 구성역

용인역 근처에는 마땅한 신축이 존재하지 않고 큰 도로로 인해 격리되어 있어 지도상 거리보다 이용에 불편함이 보인다.

서측으로 용인 플랫폼시티가 들어서면서 신축공급이 있지 않는 이상 비교에 의미를 두기에는 힘들어 보인다.

간접 영향권으로 분당선 2정거장 거리의 기흥 역세권의 신축 가격을 비교해보면

실거래가 기준 7.7 수준 / 호가 기준 8.0 이상 ~

6. 화성 동탄역

전매제한 단지들을 제외 후 비교해보면 시세리딩하는 곳은 우측의 우남, 더샾, 꿈에그린이다.

동탄 카페에서는 우포한이라고 불리운다.

우남, 포스코 더샾, 한화 꿈에그린 : 실거래가 10.중반 ~ 10.후반 (단지마다 상이) / 호가 11 이상 ~

규제에 따른 관망세 지속 ... 3월이면 풀릴 것으로 예상

VWV.ERIC — Thu, 19 Dec 2019 19:41:50 +0900

규제가 공표되고 시행된 지 3일차 분위기

하나의 문구에 너가 맞냐 내가 맞니 의견이 분분한 상황.

앞으로의 전망에 대한 엇갈린 반응들.

시장이 반응하고 움직이기에는 다소 이른 시점.

세금 문제로 상당히 골머리가 아픈 사람들.

막상 국세청도 문의시 공식적으로 이렇다 할 답변을 못 내주는 현실.

실거주 요건에 의한 세입자 퇴거 진행 될 것. 그에 따른 전세매물 품귀 시작.

전세가 상승. 그 와중 매물 품귀에 따른 매매가 동반 상승. 을 예측하는 기사들 쏟아지기 시작.

집값 잡히지 않으면 내년 상반기 추가 규제 한다는 말의 속 뜻 :

거래량 많은 이사철 동향 확인 후 규제 실시하겠다는 말. 상승은 이미 예측하고 있음.

그러나 고가 주택에 대한 상승이 미비할 시 추가 규제는 의문.

조정지역, 비규제 지역의 상승을 열어둔 것이란 생각.

따라서 예측 된 상승이란 호재 지역기준 여전히 청약 경쟁률 과열이기 때문.

앞으로 3개월 시장은? 봄이 오면 분위기 반전 시작

어쨌거나 상승장이고 매수세 강한 와중에 겨울 시작.

규제와 함께 된 겨울이지만 겨울이 가면 또 봄이 오는 법.

규제와 별개로 겨울은 거래 비수기임.

곧 이사철이 되면 전세갈 사람은 가고 전세냐 매매냐 고민하는 사람도 생길 것.

실질적인 매도물량은 여전히 잠겨있다 최소 1~2년은 지나봐야 매도물량이 풀릴 것인지 판단될 것 (세입자 기한 고려 시)

인근 부동산 10여 곳 방문 시 분위기는 이랬다

추가 호재 존재 지역 기준

매도 : 관망.

사실상 상승기는 변함 없음. 추가 상승여력을 믿음.

갈아타기 실패 RISK를 안고 가는 것은 부담.

호재 실현까지 묵힌다.

매수 : 관망.

문의는 많으나 원하는 동호수 구하기 힘듬(특히나 RR).

인근 지역 청약을 기다림. 혹시 모를 조정을 기다림.

투자자 : 총알 대기.

상승여력이 있는 지역의 시장 방향을 확인 후 진입.

중개사 : 매물 없음 (매도) 계속되는 상승에 높아진 금액 (매수)

http://www.dailian.co.kr/news/view/854012/?sc=naver

12.16 규제 폭탄 '긴 관망' 예상…"1주택 보유자 어쩌나"

“호가가 하루에 1~2억씩 떨어졌다고요? 아닙니다. 규제 나온 지 하루 이틀밖에 안 돼서 그럴 수도 있지만 매도자와 매수자 모두 별다른 움직임이 없어요. 제 생각엔 아주 긴 관망세가 이어질 것 같습니다.” (송파구 A 공인중개소 관계자)

“규제 발표되고 나서 특별히 쏟아진 매물은 없어요. 기존에 나와 있던 매물 수준 그대로에요. 오히려 매도자보다

www.dailian.co.kr

http://www.skyedaily.com/news/news_view.html?ID=96065

스카이데일리, 짙어지는 아파트 관망세에 전세값 폭등 우려돼

스카이데일리, 12·16 부동산 대책 이후 서울 아파트 가격이 하락할 가능성이 대두되면서 강남권 아파트를 중심으로 매수세가 주춤하고 있다. 아직 급매물이 나오진 않았지만 점점 관망세가 짙어지고 있는 가운데 수요자 사이에선 전세 물건을 찾는 이들이 늘어나는 모습니다.

www.skyedaily.com

신혼부부 내 집마련 BEST 3가지 방법 ( 로또청약, 빚내서 집장만 )

VWV.ERIC — Wed, 18 Dec 2019 23:26:07 +0900

최근 로또 청약 열풍이 불면서 부동산으로 돈을 번다는 인식이 강해

신혼생활 시작을 집 장만하면서 시작하는 분위기가 팽배하다.

이로 인해 내수 경제 상황이 더욱 더 안좋아지는 것으로 보여진다.

신혼에 빚을 지고 시작함으로써 월급 내에서 이를 해결하다보니 더욱 더 소비는 줄어들게 된다.

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=02794566622717864&mediaCodeNo=257&OutLnkChk=Y

신혼부부 평균 연봉 5500만원…40%는 대출 1억 넘어

지난해 신혼부부 100쌍 중 85쌍은 금융권 대출이 있고 절반 이상은 대출잔액이 1억원이 넘는 것으로 나타났다. 부부의 연간 평균 소득은 대출잔액의 절반인 5504만원 수준이었다.12일 통계청이 발표한 ‘2018 신혼부부통계’에 따르면 지난해 11월 1일을 기준으...

www.edaily.co.kr

http://www.newsworks.co.kr/news/articleView.html?idxno=419409

2030세대 절반, 1년에 500만원 이하 저축..."연봉 낮고, 주거비 높아서" - 뉴스웍스

[뉴스웍스=이정은 기자] 수도권에 거주하는 2030세대 두 명 중 한 명은 1년에 500만원도 저축하지 못한 것으로 나타났다.보험관리 플랫폼 굿리치가 수도권 거주 2030세대 1000명을 대상으로 연간 저축액에 대한 ...

www.newsworks.co.kr

그럼에도 이렇게 시작하는 이유에 대해서는 누구나 공감할만 하다.

근로소득 대비 인플레이션과 현물자산의 가치 상승이 가파르기 때문이다.

따라서 신혼부부의 내 집마련 BEST 3가지 방법을 소개한다.

1. 결혼식 이후 혼인신고를 최대한 미룬다. 물론 새 생명이 태어나면 혼인신고하시길..

이는 신혼특공 기간이 7년이라는 점을 감안하여 충분한 가점이 확보되었을 때 신고하여 7년이라는 기회를 아끼는 것이다.

http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20190906000197

“여보 나 회사 그만둘까?” 특공에 목맨 3040 신혼

“여보, 나 회사 그만둘까?”결혼 4년차 A(34·여) 씨는 며칠 전 남편에게 진지하게 물었다. 이번 기회에 신혼부부 특별공급(이하 신혼특공)으로 아파트 청약에 당첨되지 않으면 내집마련이 쉽지 않을 것 같다는 불안감이 부쩍 커졌기 때문이다. 하지만 남편은 조금만 더 생각해보자며 답을 미뤘다.10월 분양가 상한제 시행예고, 기존 아파트값 상승 등으로 청약시장이 달아오르면서 30·40대 신혼부부들의 청약 당첨 전략에 대...

biz.heraldcorp.com

2. 부부의 연봉이 꽤나 높다면 영끌,신용대출을 통한 주택 매수 후 한쪽이 전세자금대출을 통해 세입자로 들어오는 것이다.

이는 부부가 되기 전까지는 항상 유효하고 이를 통한 레버리지 효과는 극대화 되는 것이다.

예를 들어 투기지역 내 LTV는 40프로이지만 전세금은 계약하기 나름이고 전세금은 전세가의 80%가 나오게되니

매매가 8억원에 전세가 6억쯤 계약하면 주담대보다 이자도 싸면서 갭차이도 상당부분 줄일 수 있다.

이후 매매가가 충분히 오르면 주담대로 대체해서 실거주를 통한 비과세도 가능하게 되는 것이다.

3. 각자 1주택씩 마련 (갭투 2채 또는 실거주1+갭투1)

*분양권은 세법상 주택이 아니므로 비추천

신혼부부 2주택 시 양도세 비과세 연장으로 5년 내 매도하면 된다.

따라서 갭투 2채 후 5년이 되기 전 실거주 목적의 똘똘한 한채 매수와 동시에 매도 진행하거나

실거주 1채 하면서 갭투 1채를 5년 내 매도하면서 상급지 추가 1채 매수

-> 기존 실거주 1채는 급하지 않다면 상급지 추가 매수에 따른 일시적 2주택을 활용한다.

http://biz.newdaily.co.kr/site/data/html/2019/12/12/2019121200127.html

신혼부부 빚 평균 '1억'… 10쌍중 8쌍 금융대출 생활

biz.newdaily.co.kr

12.16 부동산 대책 1분 요약 (15억/9억이상/9억이하)

VWV.ERIC — Wed, 18 Dec 2019 00:26:23 +0900

계급도 이런 계급이 없고 세금 걷고 싶어서 난리도 아니다...

시장을 억누르고 ~

사다리 차고 ~

1. 15억 이상 아파트 대출 금지

: 올라 올 생각하지마~ (사다리 걷어참!)

한 번 현금 15억 있으면 사봐~ 그럼 우리 무리에 껴줄게 ^^

- 15억 아파트 기 보유자 입장

1) 기 대출 이용 보유자 : 안 팔아 ! 어차피 팔면 다시 못 들어와~ 대출 안나오니까~

2) 갭 투자로 진입자 : 우린 종전규정(12/18 신규구입자 아니니깐) 따라서 퇴거자금 대출하면 되지롱~

넉넉하게 40% 받아서 6억 30년 빌리면 월 상환 200 조금 넘는데 ~ 그리 부담일까 싶네 ㅎㅎ

3) 순자산으로 보유자 : 뭐하러 팔아 ~ 세금 몇 푼 아깝지만.. 세금마저 더 붙인 가치가 될 것이니 굳이 ㅎㅎ

4) 다주택으로 보유자 : 케이스가 너무 많지만 대부분 짜잘한 것들 팔아넘기고 매매사업자로 상가, 토지 또는 주식으로 흘러갈 것 같은 느낌(?)

결국, 신규 유입을 막겠다이지. 기존 사람들에게 큰 타격을 줄만한 사항은 아닌 것 같단 생각이 든다.

보유세 무서워서 판다?? 말도 안되는 소리!! 물론 다주택이면 고려해볼만함.

2. 9억 이상 아파트

: 그래 너희 정도면 세금 좀 걷자! 대신 오를 수 있는 분위기 만들어줄게 ㅎㅎ

2년내 처분조건하니까 세금이 너무 안 들어오네;; 1년내 처분으로 거래량 늘려~
그래야 취득세 낼꺼 내고 양도세도 후딱 들어오지!!

그리고 돈 없으면 갭투하지마 ㅎㅎ 전세대출도 막고 1년내로 전입해야 되니깐~

쫄리면 팔고 양도세 내든가~ 뭐 급여 많으면 월세 살면서 대출도 갚고 빡빡하게 한번 견뎌봐~

3. 9억 이하 아파트

-조정지역 : 7억짜리 사서 9억 만들고 또 7억짜리 사서 9억 만들고 하던지!

벌어서 올라오던지 ㅋㅋㅋ 선택해!! 어쩔래?? 지금아니면 못 올라올 것 같으면 올라오고~

아님 거기서 뺑뺑이 돌고~

-비규제지역: 허허 ~ 돈 벌 기회 좀 줄까? 레버리지 끌어다가 요리조리 옮기면서 벌어보자

3년 줄게 이리저리 옮겨봐~ 세금도 안 내도록 해주께~ 그니까 한 표 찍어주셈~

그리고 지금 비규제 쪽으로 땅 많이 파고 길 많이 내고 있잖아~~

가계 부채 최고조라는데 실상은..?

VWV.ERIC — Sun, 15 Dec 2019 14:04:12 +0900

정부 및 관계 기관, 언론은 연일 가계 부채가 최다라고 보도를 하고 있다.

하지만 이것은 거시적으로는 맞을 수 있으나 통계적의 오류가 존재한다.

뿐만 아니라 저런 보도는 정치적 방향성(?) 또는 여론 몰이에 아주 적합하다고 볼 수 있다.

그렇다면 가계 부채가 증가하고 있는 것은 사실인데 무엇이 틀렸다는 것인가?

가계 부채의 증가는 사실이다. 하지만 위험하다(?)는 의견에는 동의할 수 없다.

그 이유를 나열해보면 현재 보도 자료에 언급되는 가계부채 최다는 GDP 대비 부채 규모이다.

GDP의 정의는 한 국가 내에 개인, 기업, 정부가 창출하는 부가가치의 합이다.

따라서 개인의 소득 대비 부채를 산출한 것이 아니라 개인+기업+정부의 모든 소득에 대한 가계부채를 비교한 것이다.

거시적으로 보면 틀린 말은 아니다. 기업과 정부가 벌어들인 돈이 시장에서 개인의 소득으로 이어지기 때문이다.

하지만 실질적으로는 GNI 대비 가계부채가 더욱 위험성을 판단하는 것에 적합하다고 할 수 있다.

GNI의 정의는 국민총소득으로 개인이 국내외적으로 생산활동에 참가하여 발생한 소득의 합이다.

따라서 개인이 부채를 감당할 수 있는가? 또는 가계 부채의 규모가 위험한가? 를 따지기 위해서는 1인당 GNI 대비 가계부채를 비교하여야 한다.

쉽게 예를 들자면, 김 대리가 연봉 5500만원을 받는데 부채를 감당할 수 있는 수준 대비 부채 규모는 얼마인가를 보고 위험도를 판단하는 것이 맞다고 생각한다.

한국의 가계 부채 규모는 총 1520조원 가량이고 미국의 가계 부채 규모는 1경 6000조원 가량이다.

한국 1인당 국민소득은 38,830 달러 / 미국 1인당 국민소득은 61,120 달러이다.

생활 물가, 세금 수준, 고정 비용, 내구재 가격 등 한국과 미국은 달라서 단순 비교가 어렵지만

소득은 2배인데 부채는 10배가 차이가 난다.

경제 환경과 대출 형태, 방식이 다른 것도 이유가 될 수 있다.

그렇다 할지라도 위 자료를 보고도 우리나라의 부채가 위험 수준이다라는 결론에는 의문이 든다.

위 그래프는 한국은행에서 제공하는 가계대출 연체율 추이 차트이다.

연체율이 높다 가계형편 어려워졌나? 라는 기사들 많이 나온다. 그런데 통계만 봐도 한국에서 연체율이 0.2 포인트 수준이다.

도대체 형편이 어려워졌다는 말은 어디서 나온 것인지 궁금하다.

시중은행들에서도 신용 대출 규모를 연봉에 100~120%, 잘 받았다하면 150% 수준으로 엄청나게 보수적으로 관리하고 있다.

http://www.joseilbo.com/news/htmls/2019/12/20191212388887.html

⑨ 가계 형편 어려워졌나…연체율 7bp 상승

◆…연체율은 1개월 이상 원리금 연체율 기준. 자료=은행 18개사, 은행감독원, 금융감독원 제공서민들의 가계 형편이 어려워지고 있다. 가계에서 은행 대출을 받았지만 제때 갚지 못하

www.joseilbo.com

결론적으로 가계부채에 대한 온갖 기사들은 사실과 의견을 명확히 구분하길 바란다.

부채에 대한 겁을 먹지 말고 자신이 감당할 수 있는 리스크 내에서 레버리지를 활용하면 된다.

되려 나는 보면 볼수록 원금 상환 없이 이자만 내는 거치식 만기일시상환 방식이 안전해보일 지경이다.

화서역 파크푸르지오 신고가 행진 ~ 프리미엄 복기

VWV.ERIC — Fri, 13 Dec 2019 23:45:31 +0900

수원 부동산 시장이 들썩거리는 와중 화서역 파크푸르지오 (화파푸) 가 연일 신고가 행진을 달리고 있다.

최근 실거래가 P 2.8 거래된 이 후에 매물이 잠기다가 호가로 P 3.5 부터 시작하는 형국이다.

엄청난 유동장에 시장의 속도는 매우 빠르다. 특히 신축 강세장에 호가는 1달에 5천은 그냥 상승하고 있다.

처음 전매제한 풀리는 시점에 P 1억에 양도세 대납조건이었던 것으로 기억하고 있는데

현재 P 3.5 수준이면 도대체 얼마만에 이런 큰 상승이 발생된 것인지 쫒아가기가 힘들정도이다.

연일 상승하는 이유에는 여러가지가 있겠지만 직접적인 요인 5가지를 꼽아보자면

1. 수원 스타필드

아주 차근차근 잘 진행되고 있는 모습이다.

요즘은 정말 자신의 주거가 각종 편의시설, 학교, 교통망과 얼마나 가까운 거리에 위치하고 있는 것이 자산 평가에 크게 반영되는 것 같다.

그런 면에서 화서역 파크푸르지오는 하나도 놓치지 않았다고 말할 수 있다.

http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20191204010001401

`스타필드 수원` 첫 단추… 화서역, 교통허브 떠올라

개발법인, 市에 건축허가 신청서신분당선 개통후 환승센터 연결완충녹지 유지 찬반대립은 과제신세계프라퍼티와 KT&G가 합작법인을 설립한(2018년 7월 2일자 12면 보도) 뒤..

www.kyeongin.com

2. 1호선 역세 및 신분당선 연장 기대감 (화서역 복합환승센터)

1호선 역세권에 신분당선 연장된다면 더블 역세권 예정이다.

이미 복합환승센터 계획이 존재하고 있고 시간의 문제가 아닐까 생각한다.

뿐만 아니라 20년, 21년 예산 편성액에도 반영되어있기에 이를 뒤엎기는 쉽지 않을 것이고

만약 지연되거나 예타 통과하지 못한다면 주민들의 반발이 엄청날 것으로 예상된다. ( 민원 릴레이 )

http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20191211010003343

10년 기다린 `신분당선 호매실 연장`… 축배의 시기 다가온다

KDI 경제성 분석후 종합평가 예정 백혜련·김영진, 김현미 장관 면담`타당성 조사` 연내 마무리 촉구`신분당선 연장 축포, 올해엔 터질까?`연초부터 기대를 모았던 신분당선 호매실..

www.kyeongin.com

3. 구축 밭 신축, 초중고 인접

구축 밭에 신축, 초품아, 학세권 등 최근 통용되는 공식이다.

먼저 주위의 구축들은 아주 애매한 연식의 (대략 10년 후반~ 20년 정도) 아파트들이라 그렇다할 상승 동력이 없는 상황이다.

뿐만 아니라 신축 인기몰이도 한목하고 있다.

4. 비조정지역 (장안구)

겨우 도로하나 차이로 조정지역, 비조정지역이 갈려서 아주 행운인 케이스이다.

큰 메리트는 다들 아시겠지만 실거주요건이 불필요하고 보유 조건만 존재, 대출 규제에서 벗어남 등이 있다.

주소지 : 수원시 장안구 정자동 111

5. GTX-C, KTX 1 정거장 이용 가능

서울 접근성을 따지게 된다면 GTX, KTX만큼 시간을 단축시켜주는 수단은 없을 것이다.

이미 KTX는 존재하고 GTX 까지 개통하게 된다면 폭 넓은 선택지가 생기게 되며 핵심지역 서울역,용산역,삼성역,과천 등에 근접하는 시간이 혁신적으로 줄어들게 된다.

미래를 상상하고 기다릴 줄아는 사람은 이 가치를 충분히 이해할 듯 싶다.

+) 추가로

화파푸 바로 옆 대유평지구 2블럭 주복 건설 시행 신고가 처리되었다.

분양가가 비싸게 나오더라도 엄청난 청약 경쟁률이 예상된다.

만약 위의 호재들이 다 실현되는 시점에는 비싼 분양가에 프리미엄을 지급했더라도 많은 차익을 실현 가능할 것으로 예상된다.

오히려 기존 화파푸보다 더 연식이 적어서 대장이 되지 않을까?

주택 시장 ‘큰손’으로 떠오른 30대

VWV.ERIC — Thu, 12 Dec 2019 01:45:19 +0900

https://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=050&aid=0000052114

50대 누르고 주택 시장 ‘큰손’으로 떠오른 30대

[아기곰의 부동산 산책] - 주식시장 부진·청약 경쟁률 심화·인식 변화가 불러온 재테크 세대교체 [아기곰 ‘아기곰의 재테크 불변의 법칙’ 저자] 30대가 주택 시장의 주요 매수 세력으로 등장하고 있다. 국토교통부 통

news.naver.com

최근 블로그를 운영하기 시작하면서 방문 통계를 의식하진 않지만 한 번씩 생각나서 확인을 한다.

그러던 중 아침 기사에 흥미로운 주제가 올라왔는데

제목이 주택 시장 '큰손'으로 떠오른 30대 / 30대 그들만의 패턴 이었다.

사실 나도 시장에 참여하고 있는 1인으로써 상당히 공감가는 얘기들이 많았다.

심리묘사까지 적절했던 것 같다. 30대가 큰손이 된 배경까지 자세히 나타나있다.

내 블로그 방문자 연령 분포도 이를 정확히 반영하고 있다.

그래서 더욱 더 앞으로의 시장상황은 한 치 앞도 알 수가 없고 언제 태풍이 지나갈지, 태풍의 눈은 어디인지 예측불허이다.

뿐만 아니라 현재 30대가 이렇게 수요를 받쳐주고 있는데 다음 세대인 20대는 수요를 받쳐줄 수 있을까??라는 의문감도 생기기 시작했다.

내가 20대이기에 30대와는 또 다른 생각, 인식을 가지고 있다는 것은 익히 잘 알고 있다.

아직 20대 또래 친구들에게 부동산 투자를 얘기하면 10 중에 9는 못 알아듣고 익숙한 동네에 아파트 가격을 말해주면 그저 와~ 비싸다... 나는 못 사... 등 크게 와 닿지도 않고 쉽게 포기해버리는 모습들을 볼 수 있다.

그만큼 박탈감, 상실감을 느낄 수 밖에 없을정도의 격차가 발생한 것이다.

그러면서도 자신이 가지고 싶은 가방, 자동차 등 사치품에는 쉽게쉽게 지르기도 한다. 누구에게는 만족과 행복의 기준일 수 있기 때문이다.

사실 자신이 지를 수 있는 한도가 그것까지기에 이런 현상이 나타나는 것이기도 하다.

오죽하면 90년대생들이 온다라는 책이 베스트 셀러가 되었겠는가?

그만큼 다른 시대에서 살아왔고 다른 생각을 가지고 있다는 증거라고 할 수 있다.

뿐만 아니라 고가의 주택을 구입하기 위해서 부모님의 도움이 없다면 보통 결혼 후 맞벌이를 통해 자산을 키워나가게 되는데 이 또한 결혼기피현상이 엄청나게 퍼져있는 지금 시대에 해당되는 이야기인지 의문이 들기도 한다.

주거라는 것은 삶에서 땔래야 땔 수 없는 것이지만 다음 세대의 인식과 행동들이 그 전 세대에서 해왔던 것들과 일맥상통할지는 지켜봐야 할 일인것 같다.

어쩌면 그나마 시장에 발을 담구고 있는 나는 남들보다 적어도 반 보는 앞에 있구나란 생각이 들기도 한다.

'19.10월 미분양 현황으로 보는 집값 방향성

VWV.ERIC — Wed, 11 Dec 2019 21:14:59 +0900

2010년도 초반 전국적으로 미분양 주택이 쌓여가고 집값은 점진적 우하향 곡선을 그리기 시작했던 시절이 있었다.

하지만 2015년부터 부동산 가격은 급격한 우상향 그래프를 그리게 되고 현재는 호가가 곧 실거래가가 되는 현상이 벌어지고 있다.

뿐만아니라 분양했다하면 완판에 청약 경쟁률이 나날이 고공행진을 찍고 있다.

오늘은 어떤 추세로 집값은 상승해왔고 앞으로는 어떨지 예측해보기로 한다.

위의 하이라이트 친 부분이 핵심인데 2015~2018년 수도권에 쌓여있던 미분양 물량 3만호가 고작 3년만에 반에반토막이 넘게 소화가 되는 모습이다.

빠르게 소화될 수 있었던 이유는 대출 규제가 완화되면서 수많은 다주택자를 양산했기 때문에 가능했던 일이다.

하지만 그 후 건설사들은 분위기에 힘입어 멈췄던 분양을 시작했고 그 물량 또한 모두 소화해낸 모습이다.

현재 19년에는 대출규제, 세금폭탄 등의 이유에도 불구하고 계속해서 신축 상승세가 대단하여 건설사들도 서둘러 고분양가로 판매하려는 모습이다.

특히 비조정지역의 경우 규제에 자유로워서 상당한 물량이 공급되고 있고 22년까지 (대통령 임기 내) 지속적이고 급격한 상승 이 후 물량 소화 및 비과세 요건으로 인해 어느정도 횡보하지 않을까 예측된다.

반대로 규제지역의 경우에는 현재 공급되는 물량이 없고 오히려 2022년 이 후 다음 정권에서 공급하기위해 숨고르기를 하고 있는 모습이다.

그럴수록 기존 주택의 상승은 매우 가팔라질 것이고 더욱 더 IN 서울은 어려워지지 않을까...싶다.

최소 2027년까지는 비조정 지역 투자든 어떤 투자든 불문하고 이익 실현을 통한 자산 확보에 총력을 기울여야

다시금 서울의 공급량이 늘어 신규 주택 수가 늘어날 때 진입이 가능할 것이라고 생각한다.

서울은 사실상 활용할 수 있는 토지가 극히 제한적으로 추 후에는 재건축, 재개발이 아닌 이상 대규모 단지의 공급은 쉽지 않아보인다.

따라서 인서울을 할 때는 신규 분양(=로또당첨)이 아닌 이상 P주고 사던지 재건축, 재개발에 몸테크를 하는 방향으로 전략 수립이 필요하다.

현 정부는 앞으로 경기부양(=조세 걷기)에 직빵인 S.O.C 사업에 예산 증액을 하고 있으므로

돈이 풀리는 큰 줄기를 따라서 투자를 한다면 (=최소 5~10년) 자산 증식에 도움이 될 것이다.

증식된 자산을 통해서 10년 내 서울 진입을 실현하시길 기원합니다~!!

신도시의 개념과 건설현황 (+ 미니신도시, 예측)

VWV.ERIC — Wed, 11 Dec 2019 18:37:06 +0900

신도시의 일반적개념

우리나라 신도시의 특성
- 근대적 도시기능에 부응하기 위한 계획 신도시의 개념은 산업혁명과 더불어 노정된 도시문제를 해결하고자 시도된 영국의 '새로운 지역공동체(new community)' 건설로부터 비롯
  
  * 하워드(Ebernezer Howard)의 전원도시론(1898)은 현대적 신도시의 개념을 정립하는 전환점
- 본격적인 신도시 개발은 2차 세계대전 이후 전후 복구사업의 일환으로 범세계적으로 이루어짐
- 세계 여러 나라의 개발 여건과 목적이 각국마다 다양하게 됨으로써 한마디로 신도시 개념을 확정짓기는 어려운 실정

우리나라 신도시개발

우리나라 신도시의 특성
- 우리나라에서 현대적 의미의 신도시가 본격화된 것은 ‘60년대 이후이며, 우리나라 신도시는 대체로 두가지 정책목표에 의해 추진
  
  -국토 및 지역개발 목적의 신도시
  
  -대도시 문제해결 목적의 신도시
우리나라의 신도시 건설
- 해방이후 ‘50년대
  
  전후복구 시기로서 비계획적 시가지 확장형태의 도시개발
  
  토지구획정리사업에 의한 환지방식사업 위주
- ‘60년대
  
  공업화 및 경제개발정책의 본격가동과 더불어 현대적 의미의 신도시 최초 건설
  
  우리나라 최초의 현대적 신도시는 울산신시가지(인구 15만)
  
  - 개발사례 : 광주대단지(성남), 영동지구 및 여의도 등
- ‘70년대
  
  중화학공업 육성정책에 따라 임해지역에 산업기지도시 건설
  
  신공업도시인 창원(인구 30만) 계획때 신도시라는 용어 사용
  
  - 개발사례 : 대덕연구학원도시, 창원과 여천 공업도시, 구미공단 배후도시, 서울강남 신시가지, 과천과 반월 등
- ‘80년대
  
  목동과 상계동에 주택중심의 도시내신도시(Newtown in town) 건설
  
  주택 200만호 건설의 일환으로 수도권 5개 신도시 <제1기>
  
  대전둔산 및 계룡지구 등 일부 행정기능 이전을 위한 신도시건설
  
  신도시 개발수법은 택지개발촉진법에 의한 공영개발이 주로 활용됨
- ‘90년대
  
  대규모 신도시 일시개발에 대한 비판에 따라 소규모 분산적 택지개발과 준농림지 개발 허용으로 정책방향 선회
  
  무임승차(Free-riding)에 의한 기반시설 부족 등 심각한 난개발 초래
- 2000년대
  
  과거 신도시에 대한 부정적 이미지 전환 및 소규모 분산적 개발을 대체하는 ‘계획도시' 개념의 신도시 건설
  
  개발사례 : 성남판교,화성동탄(1,2),김포한강,파주운정,광교,양주,위례,고덕국제화, 인천검단,아산,대전도안 등 <제2기>

신도시 건설현황

우리나라의 신도시 건설은 수도권의 주택시장 안정과 주택문제를 해결하기 위한 정책방안으로 추진되고 있다.

제 1기 신도시 건설

80년대 후반, 서울지역내에서의 택지개발이 개발용지의 부족으로 더이상 불가능하게 되어 개발제한구역 외곽에 신도시를 건설하게 되었다. 5개 신도시는 업무, 주거, 상업, 공용의 청사, 체육시설 및 공원. 녹지 등 생활편익시설이 완비된 도시로 종합적인 계획을 수립하여 건설되었다

제 2기 신도시 건설

성남판교․화성동탄․위례신도시는 서울 강남지역의 주택수요 대체와 기능을 분담하고, 김포한강․파주운정․인천검단신도시는 서울 강서․강북지역의 주택수요 대체와 성장거점기능을 분담하며, 광교신도시는 수도권 남부의 첨단․행정기능을, 양주(옥정․회천) 및 고덕국제화계획지구는 각각 경기북부 및 남부의 안정적 택지공급과 거점기능을 분담하게 될 것이다.
12개 신도시는 서울 등 주변지역과의 교통체계 구축 및 쾌적한 주거환경과 자족기능을 갖추게 될 것이며 아울러 수도권의 과밀해소와 주거안정에 기여하게 될 것이다.

현재까지 3기 신도시 지정이 완료됬다. 2기는 아직까지도 완성되지 못한 것으로 봐서 3기는 앞으로 15년은 넉넉히 잡아야 할 것이다.

위 자료에서 유의미한 사실을 뽑아보자면, 지명된 신도시 중 경부라인은 실패가 없는 것은 확실하다.

신도시 지정에 대한 역사를 훑어보면 공업도시가 위치한 경남,경북을 이어주는 길을 따라서 발전한 것을 알 수 있다.

사실 현재도 그렇고 앞으로도 영향이 없다고 할 수 없는 것이 기업체의 공장이나 본사를 옮기는 데에는 막대한 돈이 들어간다.

(공장설비, 인력 등)

뿐만 아니라 우리나라는 제조업 중심 국가로 수출 부두로 수심차가 적은 동해안을 주로 이용하기에 이는 불가피한 현실인 것이다.

그래서인지 경부라인의 주요 신도시들은 이미 대장주 아파트 기준 10억을 초과했고 이런 시세압력에 힘입어 곳곳에서 미니신도시 건설, 재개발, 재건축이 진행되고 있다.

이런 미니신도시, 재개발, 재건축이 진행되는 단지들은 큰 수익을 안겨줄 것이라 예상하고 있고 기존에 상당히 오름폭이 컸던 단지들이 정체되면서 노후화되면 (~20년차) 다시 돌고 돌아서 1기 신도시에 새로운 붐 (기존과는 다른 형태)이 불지 않을까 생각한다.

다음 바통은 어딘가 잘 생각해보면 답이 나오지 않을까 싶다.

눈치 빠르신 분들은 이미 아실 듯 ㅎㅎ

아파트 브랜드 순위 TOP 10

VWV.ERIC — Tue, 10 Dec 2019 00:36:48 +0900

1군 브랜드 아파트라는 수식어만으로도 가격 상승과 방어에 플러스 요인이라는 것은 익히 알고 있을 것이다.

특히 예전과는 다르게 브랜드 전략이 매우 중요한 시대에 다들 아파트 벽면에 휘황찬란한 브랜드 네임과 조명으로 사람들의 이목을 끌게 한다.

사람은 자주 보고 익숙해진 것에 호감을 느낄 가능성이 높아진다.

(미디어를 통하든 실제로든 노출이 많이 되는 것에 관심을 가지게 되는 이유)

우린 항상 어딘가를 이동하게 될 때 차량을 이용하는 때가 대부분이다.

차량으로 이동할 때 가장 많이 보는 건물, 가장 눈에 띄는 건물이 되기 위해 아래 사진처럼 큼지막한 마크와 조명을 활용한다.

통행량이 많은 길에 좋은 아파트가 있다면 많은 사람들이 관심을 가지게 되고 실제로 고가의 주택이 될 확률이 높다.

그렇다면 사람들이 선호하는 좋은 아파트의 순위는 어떨지 한 번 알아보자.

아래 표는 부동산 114라는 사이트의 선호도 조사 결과이다. TOP 5 내에서는 개인적인 차이가 있을 수 있다.

(우리나라에는 사실상 150여개가 넘는 크고 작은 건설사들이 존재한다.)

최근에는 2가지 트렌드가 생겨나고 있는데 1. 컨소시엄 아파트 2. 고급 브랜드 런칭 이다.

첫번째로 컨소시엄 아파트는 건설사 간 대형 단지를 나눠서 짓게 된다.

컨소시엄 아파트는 각 건설사의 장점과 브랜드 이미지를 동시에 얻을 수 있다는 장점이 크다.

건설사들의 기술이 집약되면서 평면이나 커뮤니티 등 상품성이 높아지기도 한다.

https://www.hankyung.com/realestate/article/2019092254491

건설사 뭉친 '컨소시엄 아파트'가 뜬다

올가을 분양시장에서 2개 이상 건설사들이 시공에 참여하는 컨소시엄 아파트가 나온다. 건설사들이 공동으로 시공하는 만큼 단지 규모는 큰 편이다. 재개발이나 재건축과 같이 정비사업을 통해 조성되는 단지가 대부분이다. 주변에 교통이나 편의시설 등 인프라가 갖춰진 지역에서 공급된다. 컨소시엄 아파트는 각 건설사의 장점과 브랜드 이미지를 동시에 얻을 수 있다는 장점이 크다. 건설사들의 기술이 집약되면서 평면이나 커뮤니티 등 상품성이 높아지기도 한다. 지역 내 시세

www.hankyung.com

두번째로 주거의 품격을 올리겠다는 취지로 아파트 하이엔드 브랜드가 생겨나고 있다.

실상은 설계적으로 차이는 없지만 고급 자재, 고급 인테리어를 통해 판매효과와 수익성 극대화가 목적이다.

남들과는 다른 주거공간에 대한 소유욕구에 아주 부합하다고 할 수 있다.

이름만으로 누군가와는 다르다는 것, 그것이 가장 큰 핵심 판매 포인트가 아닐까 한다.

http://www.newsway.co.kr/news/view?tp=1&ud=2019032900565494721

[아파트는 브랜드다] ②샤넬이 되기 위한 몸부림…하이앤드의 명암

샤넬, 그 이름도 고급스러운 명품계의 명품이다. 누군가에겐 선망의 대상이며, 어떤 이에겐 박탈감의 원천이다. 방구석에 나뒹구는 양말에다 샤넬을 갖다 붙인다면 모르긴 몰라도 값이 2배는 뛰는 마법이 일어날 것이다. 이 같은 브랜드 파워에 대한 욕망이 주택업계서도 불고 있다. 최근 2~3년 새 기존 아파트 브랜드를 뛰어넘는 하이앤드(High-end·고품질) 브랜드들이 속속 등장하고, 실제로 그 위용은 시장에 영향을 미치고 있다. 건설사들은 ‘완벽한 단

www.newsway.co.kr

[분석] 오목천역 쌍용더플래티넘/ 수인선, IC 2개소

VWV.ERIC — Sat, 7 Dec 2019 17:54:18 +0900

오목천동 누군가에게는 인식이 안 좋은 동네, 누군가에게는 호감인 동네

투자 가치가 있을 것인가?

초역세권에 수인선 개통과 맞물려 분양하더니 건설사가 배가 불렀는지 자꾸만 모집을 연기하고 시장을 즐기는 듯하다.

시장이 좋으니 계속해서 분양가를 올리고 완판에 대한 자신감이 생긴 것이다. 속으로 웃고 있는 것이다.

사실 지금 분위기에 완판이 안 된다면 이상할 정도이고 완판이 됬다하면 단 몇 푼이라도 프리미엄이 붙으니 말 다했다고 본다.

7분 이내 (2 정거장) 수원역 접근이 가능하고 인프라를 공유한다는 점, 천천 IC, 봉담 IC 이용가능하다는 점, 분당선 지선연결 등의 장점들이 대표적인 가치이다.

뿐만 아니라 인근에 스타벅스 DT 가 있어 교통 통행량이 많은 지역임을 입증한다.

(통행량이 많은 지역일수록 발전하고 확장될 수 밖에 없다.)

현재 오목천역 인근은 정비가 안 되있는 모습이고 도로도 상당히 좁다. 도로에 불법주정차 차량도 많고 좀 어지러운 모습이다. 상권도 빈약하고 낮은 건물들이 즐비하다.

하지만 미래에 바뀔 모습을 보고 판단해야한다. 도로는 확장 계획이 있고 불법주정차, 가로등 미비 등은 입주 후 민원으로 해결 가능한 것이다.

주위에 좀 더 도시확장이 되는 시점에는 상권도 발달할 것으로 예상된다. 하지만 기존의 것을 허물고 새로운 모습이 되려면 상당한 시간이 소요될 것으로 판단된다.

결국 시간문제인 것이지, 이 지역에 확신이 있다면 자신있게 들어와도 괜찮다고 본다.

수원,화성 동탄의 전문가들도 하나 둘씩 오목천역으로 이동하시는 분들이 생겨나고 있다.

그들에 따르면 대략적인 P는 5000전후가 되지 않을까 라고 예측한다.

그러나, 2번의 오픈 연기로 인해 분양가 책정이 높게 나올 것으로 생각된다.

그럼에도 완판되어 P가 붙는다면 높은 P는 경계할 필요성이 있어보인다.

지금이 아니면 늦다는 조급함

그것이 제대로 된 분석을 방해하고 눈과 귀를 멀게한다.

내가 얼마의 목표수익을 달성하고 나올 것인지 확실히 설정하고 들어가야할 것 같다.

CJ제일제당, 가양동 땅 매각…'인창-현대건설' 우선협상자 선정

VWV.ERIC — Fri, 6 Dec 2019 19:59:46 +0900

매각가 1조원 이상 추정

재무구조 개편을 위한 현금유동성 확보

인창개발 - 현대건설의 컨소시엄으로 1조원대 인수인 대형 건이다.

부지만 해도 10만 제곱미터라 최소 2500세대 이상이 들어올 수 있는 면적이다.

9호선 초역세권 토지에다가 주변은 구축밭(아파트들)으로 해당 부지에 들어서게 될 오피스, 주택은 막대한 상승효과를 가질 것으로 생각된다.

새로운 강서구 붐을 주도하지 않을까 생각한다.

한강변에 위치하고 9호선 황금노선을 끼고 어떠한 용도로 활용하더라도 엄청난 이익이 발생할 것이고

조금 더 활발한 시장이 돌아왔을 때는 천장을 모르고 오를 것 같다.

실제로 위 사진만 봐도 느낌이 확 오지 않는가?!!

중,고등학교를 끼고 있고 5분 거리의 초등학교/ 9호석 코 앞/ 한강변/ 구축밭

아마 성공 공식의 조건을 읊으라면 위에서 말한 것들을 빼놓고 말할 수 있을까??

그저 도화지 같은 땅이라고 보여진다. 몇 년 뒤가 가장 기대되는 부지이다.

투 자 이 상

[21년 트렌드] 기준시가 3억미만 - OO북/남도 지역 양도세 중과 제외

710 대책 이후 무주택/1주택/다주택 심경변화 (2일차)

재미로 보는 평택 (고덕,지제) 투자 흐름

경기남부권 핵심 일자리 정리

조정 - 비규제 투자 메리트 비교

매수자 현금기준 계산 (실거주 & 투자자-월세)같은 현금 총액 2.6억원 상당의 자금을 기준으로 산출했을때

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조정지역 시가 8.0억원 / 비규제지역 시가 6.0억원

9억이하 / 6억이하고가주택 해당 무

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조정지역

분양가 6억원 + P2.0 ==> 시가 8.0억원 매입 케이스

필요자금 = 계약금 0.6 + P2.0= 2.6억원

등기 시 LTV 60% = 5.4억원 대출가능

추가 자금 소요 없음.

총 필요자금 2.6억원

비규제지역

분양가 3.8억원 + P2.22 ==> 시가 6.0억원 매입 케이스필요자금 = 계약금 0.38 + P2.22 = 2.6억원

등기 시 LTV 70% = 4.2억원 대출가능

계약금 0.38 + 대출금 4.2 > 분양가 3.8

분양가 대비 0.8 억원 추가 자금 확보가능

-> 다른 투자처에 대한 투자 자금 확보

-> 투자 선 순환

총 필요자금 1.8억원 (추가대출 0.8억원 환급의 개념)

총 자금으로 비교 시 비규제 지역이 분양가가 싼 만큼 같은 프리미엄 형성 시

저금리 담보대출을 활용한 투자가 용이하고

비규제 지역은 2년 보유로 비과세 혜택을 받을 수 있어

투자 포트폴리오 구성에 큰 메리트가 있다.

기존 주택 임사 등록과 비규제 지역을 적절하게 구성하는 방법을 찾는 것이 중요하다.

우리 아파트는 왜 안티가 많을까??

요즘 어느 단지나 유행같이 자기 PR이 번지고 있는데요.

한편으로는 수많은 안티들을 만들어내고 (너희보다 우리가 좋다는 식)

그들의 드리블이 엄청나게 심한데요~ ㅎㅎ안티하는 뻔한 이유들 정리해보자면!!뭐하러 자기 시간내서 그런 일을 하겠습니까~

사람은 자기 이익을 위해 움직입니다.

뿐만 아니라 사람이란 부러움 시기심을 느끼는 동물입니다.

안티들은 크게 4가지 부류로 간추려집니다.1. 부동산 업자.2. 팔고 났더니 오르더라.3. 사촌이 땅 사면 배 아프다.4. 예비 매수자.

위 부류 중 제가 느끼기엔 1>>>>>2>=3>>>>>>>>>>>>4 정도로 많고 적음을 비교할 수 있겠습니다.

1. 부동산 업자

2. 내가 팔았더니 오르더라.

3. 사촌이 땅 사면 배 아프다.

4. 예비매수자

[철도편]2020 국토교통예산

[스마트시티편]2020 국토교통예산

[도로편] 2020 국토교통예산

정부 예산 512조원과 국토교통부(장관 김현미)의 ’20년 예산과 기금이 50.1조원으로 확정됐다.

그 중 도로부문 예산안이 10% 증가하여 상당한 투자가 이루어질 것이다.

크게 도로안전 환경개선/ 도로유지보수/ 사고방지/ 산사태방지/ 원격제어 등 실제 안전과 직결되는 부분에 예산이 사용된다.

따라서 해당 사업을 수주 받게되는 기업 (시총 1000억 이하)은 매출액이 큰 폭으로 증가될 전망이다.

예상되는 기업들 리스트를 포트폴리오에 추가한다면 짭잘한 수익원이 될 것으로 보인다.

GTX - B라인 역세권 시세 조사표

★ GTX 시리즈 :

GTX-A 라인 역세권 시세 조사표

GTX-C 라인 역세권 시세 조사표

올 해 발표한 예타 통과로 현재 GTX-B 라인의 역세권 집값은 한 번 점프를 했습니다.

점프 후 마땅히 진행되는 절차가 21년까지는 없습니다.

다시 말해, 투자 시기는 착공 전 조정받는 물건이나 급매를 잡으라 말씀드리고 싶습니다.

수도권 수혜 아파트 기준 ( GTX 역사로부터 1정거장 이내)

1. 인천 송도역

2. 인천시청역

3. 인천 부평역

4. 부천종합운동장역

5. 신도림역

6. 영등포역

7. 여의도역

8. 용산역

9. 서울역

10. 청량리역

11. 망우역

12. 별내역

13. 평내호평역

14. 마석역

국민참여예산사업 집중 제안 실시

민자사업 촉진 정책발표 ( 철도,도로 착공속도 빨라진다~~!!!)

보도자료를 함께 보겠습니다.

GTX - C

위례신사선

오산~용인 고속도로

김포~서창 고속도로

2020 국토교통 예산안 역대급 512조원, 어디쓰일까??

매수자 현금기준 계산 (실거주 & 투자자-월세)

같은 현금 총액 2.6억원 상당의 자금을 기준으로 산출했을때

9억이하 / 6억이하
고가주택 해당 무

분양가 6억원 + P2.0 ==>
시가 8.0억원 매입 케이스

필요자금 = 계약금 0.6 + P2.0
= 2.6억원

분양가 3.8억원 + P2.22 ==> 시가 6.0억원 매입 케이스
필요자금 = 계약금 0.38 + P2.22 = 2.6억원

그들의 드리블이 엄청나게 심한데요~ ㅎㅎ
안티하는 뻔한 이유들 정리해보자면!!

뭐하러 자기 시간내서 그런 일을 하겠습니까~

안티들은 크게 4가지 부류로 간추려집니다.

1. 부동산 업자.
2. 팔고 났더니 오르더라.
3. 사촌이 땅 사면 배 아프다.
4. 예비 매수자.