안녕하세요.
최근 부동산 흐름이 상당히 빠른 모습입니다.
비규제로 쏠렸던 20년 연말의 모습과 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶이는 것으로 한 해를 마무리하게 되었네요.
여전히 지방투자는 매력적입니다. 장기 저금리와 전월세수급불균형문제로 펀더멘탈과 상승가능성은 비할 바 없습니다.
대부분의 도시가 15년이래로 약 5년간 장기 조정국면이었기 때문임.
올 해를 마감으로 조정지역 내 공시지가 1억미만 투자는 아마 관 속으로 들어가지 않을까 생각되네요. 그냥 주택수만 차지하고 있게 되는 계륵으로 전락할 것으로 예측됩니다. 현재는 실수요장인데 실수요의 비선호 상품이기 때문이죠.
다만! 예외로 재건축 사업시행인가 수준까지 도달한 1억미만 주택은 투자매력이 있다고 생각합니다. 받아줄 투자 수요가 있기 때문입니다.
상당히 규제가 광범위해졌으나 여전히 투자할 곳은 많습니다.
주식? 이미 3000pt에 가까워졌고.. 물론 기회는 아직 많다고 생각함.
토지? 환금성이 떨어지고 좋은 곳은 투자금이 많이들고..
금,은? 레버리지가 적고..
결국, 아파트로 회기하게 됩니다.
본론으로 들어가서 21년도는 기준시가 3억이하의 지방 주택이 활황으로 예상됩니다.
예를 들어 공시가 3억이고 현실화율 75%라고하면 시세가 4억이어도 양도세가 중과되지 않습니다.
공시가 로드맵상 9억이하 주택의 경우 :
(23년) 70% (24년) 72.9% (25년) 75.7%
예정되어있습니다.
즉, 24~25년 혹은 그 이전 매도시점으로
현재 시세 2~3억원대 34평 주택 (=공시가 1억 중반대)
갭투자 매수는 충분히 매력적으로 다가옵니다.
사례) 경상북도 OO시
34평 매매시세 2억5천 (=현 공시가 1억6천)
전세시세 2억2천
투자금 : 3천 +@ (복비,취득세)
매도시점 : 공시가 3억 도달 직전
매도예상가 : 약 4억 2천
매도차익 : 1억~1억2천
>> 중과세 미적용, 일반과세
수익률 : 최소 3~400% 수준 🤩
☆☆ 지역내 신규분양 대박난(날) 지역 위주로 긍정적 ☆☆
자이, 더샵, 아이파크 등... 최근 몇백대 1 나온단지
아실만한 분은 다 아실 듯